باز هم سیاست جدید در بازار مسکن
آوریل 26, 2011 7 دیدگاه
برای آنهایی که با اقتصاد سر و کار دارند سؤال از سیاست و بویژه سوال از اثر گذاری سیاست سؤالی اساسی است. قبل از اجرای هر سیاستی باید پرسید که آیا این سیاست می تواند به اهداف مورد نظر بیانجامد یا نه. تا اینجای کار را احتمالاً همه قبول دارند. مشکل در جواب به این سؤال است. هیچ سیاستگذاری نمی گوید سیاستم قابل اجرا نیست. به این ترتیب سؤال به این بر می گردد که چه سیاستهایی قابل اجرا است و چه سیاستهایی نه.
البته پاسخ ساده این است که هر سیاستی قابل اجرا است اگر مجری هزینه هایش را بپردازد. فقط گاهی این هزینه ها آنقدر زیادند که اجرای سیاست عملاً غیر ممکن است. بعلاوه سیاستی که گروه خاصی را هدف می گیرد بدون اینکه ابزار تغییر رفتار آن گروه را در دست داشته باشد، سیاستی غیر مؤثر است.
از این مقدمه که بگذریم، برخی سیاستها هستند که داد می زنند طراحی شده اند برای اجرا نشدن. دخالت در بازار مسکن اجاری از این سیاستها است.
سال گذشته راندند روی کنترل خانه های اجاری. چند شماره تلفن اعلام کردند برای مردم که خانه های خالی را لو بدهند و دولت بیاید آنها را «با توافق صاحبانشان» اجاره بدهد. بعد هم بستۀ سیاستگذاری اعلام کردند که شاهکارش این بود که تا اطلاعات هفت پشت مستاجر را طلب می کرد. بعد از آن نوبت تغییر نسبت اجاره به پول پیش رسید. حالا هم گیر داده اند به قراردادهای اجاره که باید دوساله شود.
مدت بهینۀ قرارداد برای هر موجر و مستاجر متفاوت است. این مدت تابعی است از مشخصات اقتصادی و اجتماعی موجر و مستاجر. تعیین مدت قرارداد همانقدر غیر کارآمد است که کنترل قیمت. اینکه بیشتر قراردادها یک ساله است به این دلیل است که مردم می توانند برای یک سالشان برنامه ریزی کنند (غالباً تحت تاثیر مدرسه رفتن فرزندان) ولی برنامه ریزی بیش از یک سال با عدم اطمینان زیادی روبرو است.
راه حل کارآمد این است که آن را به مذاکرۀ بین مالک و مستاجر واگذار کنیم. بسیاری از موجران و مستاجران ممکن است قراردادهای بیشتر از یک سال ببندند. همچنین برخی مالکان مستاجران ممکن است بر زمان کمتر از یک سال توافق کنند. مهم این است که این قراردادها هر چه باشند توسط حاکمیت تضمین و در صورت بروز اختلاف اعمال شوند.
حال چه می شود اگر دولت بخواهد قراردادهای دو ساله را تحمیل کند. جواب روشن است. قراردادی که با توافق طرفین نوشته می شود قرارداد بهینه است (با احتیاطهای لازم). هر سیاستی که منجر به انحراف از این قرارداد می شود به طرفین هزینه تحمیل می کند. در نتیجه طرفین در دور زدن آن سرمایه گذاری می کنند. به عبارت دیگر منابعی از جامعه صرف خنثی کردن سیاست خواهد شد.
در مورد قراردادهای دو ساله هم مستاجران و مالکانی که آن را نمی خواهند سعی خواهند کرد با تغییر قیمت یا وارد کردن تبصره هایی در قرارداد آن را به حالت بهینه نزدیکتر کنند. مذاکره بر قیمت و تبصره ها هزینه بر است. در نتیجه احتمال توافق کاهش می یابد. نتیجۀ محتمل آن کاهش بیشتر عرضه مسکن اجاری است. این نتیجه قطعاً به نفع موجر و مستاجر نیست و در تضاد کامل با سیاستهای دولت در بازار مسکن است
آی-آر-پی-دی آنلاین (IRPD ONLINE) 
بازتاب: یک لیوان چای داغ
سلام
لطفاً اگر امکان دارد کمی در مورد (با احتیاط های لازم) صحبت کنید. منظور چیست؟
سلام سام
قرارداد بهینه لوازم و ملاحظاتی دارد که تمامی آنها ممکن به صورت کامل در بازار قراردادهای مسکن حاضر نباشند. مثلاً هزینۀ کسب اطلاعات نباید برای طرفین خیلی بالا باشد. همچنین گاهی شرایط موجود، مثل مدت زمان در قراردادهای حاضر، یعنی آنچه در ادبیات «دیفالت قرارداد» نامیده می شود، ممکن است قراردادها را از شرایط بهینه دورکند. البته احتمال اینکه دخالت دولت آن را از زمان بهینه دور کند بسیار بیشتر است.
بالاخره باید یه کاری بکنن که بگن یه کاری کردن.
البته شما دو نكته را از قلم انداخته ايد:
اول اينكه در حال حاضر هم عرف مدت اجاره در بازار مسكن بدون دليل خاصي يكساله مي باشد. نقيض استدلال شما هم در خصوص مدارس بچه ها و .. اين است كه درصد بسيار زيادي از مستاجرها در ايامي غير از تابستان جابجا مي شوند (بخاطر اتمام يكساله قرارداد) و در اغلب موارد هيچ تضميني هم ندارند كه در همان حوالي مسكن اجاره كنند و از روي اجبارهاي مختلفي مثل قيمت و شانس و فصل، به محلات دورتري نقل مكان نكنند.
دوم اينكه در عمل مذاكره اي بين مالك و مستاجر وجود ندارد. تقريباً همه مالكين براي اجاره به بنگاه مراجعه كرده و تشكيل فايل مي دهند (بر مبناي شرايط دلخواهشان از قبيل قيمت و نفرات مستاجرين و ..) و افراد در جستجوي مسكن با مراجعه به بنگاههاي مختلف و جستجو در فايلها سعي مي كنند موردي منطبق بر شرايطشان پيدا كنند يا آنكه اجباراً خودشان را با نزديك ترين مورد تطبيق دهند. مالك هم در اكثر موارد حاضر به تغيير شرايط نيست و استدلال مي كند كه اين وظيفه بنگاه است كه از ميان مراجعين (بيشمار) مختلف يكي را بر شرايط من منطبق كند و براي عقد قرارداد مزاحم من شود.
بنابراين از اين حيث دوساله بودن تغيير خاصي با يكساله نخواهد داشت مگر همان سردرگمي كه تا مدتها بر بازار حاكم خواهد بود و بقول شما افراد (مخصوصاً مالكين) سعي در دور زدن قانون خواهند داشت.
رضا
من آماری برای اثبات مدعایم در دست ندارم. دانسته های عمومی من این است که مردم در تابستان جابجا می شوند. قراردادهای یک ساله بدون دخالت دولت ایجاد شده است و لذا می تواند نقطۀ بهینه در شدایط حاضر باشد. اینکه در حالیکه هیچ زوری در میان نیست و قراردادها مثلاً سه ماهه نیستند و یکساله اند می تواند مؤید تعادل بازار بر این مدت باشد.
مذاکره نیازی ندارد که واقعاً چانه زنی روبروی دو نفر باشد. همین که یک مستاجر گزینه های مختلف را زیر و رو می کند به معنای نوعی مذاکره است که هر چند کامل نیست ولی آن را تقلید می کند. مالکان هم به این سیگنالها جواب می دهند.
بازتاب: گزاره‌ها » لینک‌های هفته (۳5)