وضعیت اقتصاد ایران از دید دکتر نیلی

«علم اقتصاد حاصل انباشت تلاش چارچوب دار دانشمندان در اقصی نقاط جهان است که جایگزینی ندارد و محروم شدن از بکارگیری آن، تنها راه سلیقه و روزمرگی را برای مواجهه با مسائل باز می کند.» این جمله چکیدۀ (فلسفی) مشکلات اقتصاد ایران را بیان می کند. دکتر نیلی، رئیس دانشکدۀ اقتصاد و مدیریت شریف و طراح برنامه های اول وسوم توسعه، این جمله را در انتهای مرور خود از مشکلات اقتصادی ایران می آورد. مشکلاتی که به دلیل عدم توجه به راه حلهای تجربه شدۀ اقتصاد به وجود آمده است و ادامه می یابد.

هر وقت که ناآرامی های سیاسی افزایش می یابد، این عدم توجه شدت می گیرد و صدماتی به اقتصاد می زند که رفع آنها سالها زمان می برد. نوشته هایی از این دست که بر مبنای علم و تجربه به مشکلات اساسی اقتصاد ایران می پردازند، بویژه در زمانی که توجه همگان به درگیریهای سیاسی معطوف است، جای توجه ویژه دارد.

برداشت من از نکاتی که دکتر نیلی مطرح کرده است را می توان در موارد زیر خلاصه کرد:

1. اشتغالی که بتواند درآمد کافی برای خانوارها فراهم کند، بزرگترین مسئلۀ حال حاضر و آیندۀ ایران است. تعداد زیادی از افراد در سالهای گذشته با تغییر مقطعی در رفتار خود در بازار کار، مانند ادامۀ تحصیل یا اشتغال به کارهای مقطعی با درآمد ناکافی، حضور در بازار کار را به تعویق انداخته اند. این افراد در سالهای آینده در بازار خواهند بود.

2. اقتصاد ایران با وجود تزریق میلیاردها ریال پول نفت در سالهای اخیر، نه تنها رشد بالا ندارد، بلکه نشانه های قوی رکود را نشان می دهد. اثرات منفی ولخرجی های مضر سالهای گذشته (مانند بیماری هلندی) و کاهش درآمدهای نفتی، رشد اقتصادی سالهای آینده را با تردید مواجه ساخته است.

3. یارانه های گسترده مشکلات متعددی را برای اقتصاد ایران ایجاد کرده است. هدفمند کردن یارانه ها یا حذف آنها یکل از بزرگترین جراحی های اقتصاد ایران است. اما این جراحی تب و لزرهای زیادی هم خواهد داشت، که به نظر نمی رسد به آنها توجه شده باشد. شرایطِ بدِ کنونیِ اقتصاد ایران، بویژه پتانسیل تورم، هم مزید بر علت شده و احتمال موفقیت اصلاحات یارانه ای را کاهش می دهد.

4. سیاست ارزی کشور اشتباه است. ثابت نگاه داشتن نرخ ارز رسمی در ترکیب با تورم به معنای کاهش نرخ واقعی ارز است. این سیاست بازار داخلی و خارجی را از دسترس تولید کنندگان ایرانی خارج کرده و در اختیار تولید کنندگان خارجی می گذارد. جایگزین شدن کالاهای چینی به جای کالاهای ایرانی نتیجۀ این سیاست و عامل تشدید رکود اقتصادی است.

5. تمامی این مشکلات دارای راه حلهای اقتصادی تجربه شده هستند. البته تمایل چندانی به استفاده از این راه حلها در میان تصمیم گیران دیده نمی شود.

این موارد، البته در نوشته های بسیاری از اقتصادیون ایران ذکر شده است. ولی جمع بندی آنها در یک نوشته و تاکید مجدد بر آنها نشان از اهمیت مضاعف توجه به آنها دارد. ممکن است اولویت بندی سایر اقتصاددانان با این موارد کمی متفاوت باشد، یا موارد دیگری هم باشند که لازم باشد به این موارد افزوده شود، ولی آنچه اکنون اهمیت دارد این است که موارد فوق به تنهایی کافی هستند که یک اقتصاد را به زمین بزنند.

Advertisements

دولت و حق مالکیت فردی

اگر بگوییم رعایت حق مالکیت اقتصادی (1) فردی بنیادی ترین اصل اقتصاد بازار است، شاید چندان به خطا نرفته باشیم. افراد، برای اینکه وارد هر فعالیت اقتصادی شوند، در وهلۀ نخست باید تا حد زیادی مطمئن باشند که محصول فعالیتشان به آنها تعلق دارد و می توانند از آن استفاده کنند. نقض این حق و مخدوش کردن این اطمینان باعث کاهش انگیزۀ افراد برای کار می شود. این اصل امروزه بیش از هر زمان دیگر، و در کشورهای دارای اقتصاد پیشرفته بیش از هر مکان دیگر مورد توجه قرار دارد. با وجود این حتی دولتهای اقتصادهای مدرن به کرّات در حق مالکیت افراد دخالت می کنند. مهمترین پشتوانۀ نظری این دخالتها هم «منافع عمومی» است. البته دولت برای نقض حق مالکیت فردی به سود منافع عمومی باید دلایل اقتصادی و حقوقی بسیار قوی داشته باشد، در غیر این صورت با مخالفت قوۀ قضائیه به عنوان مهمترین مدافع حقوق افراد روبرو می شوند. در موارد نادری که رای قوۀ قضائیه به نقض این حقوق منجر شده است، حقوقدانان، دانشگاهیان، سازمانهای غیر دولتی و مردم مخالفتهای گسترده ای را با آن نشان داده اند.

در این نوشته به یک مورد خاص از دعواهای حقوقی، مشهور به دعوای کِلو، (سوزت کِلو نام فردی است که ملک خصوصیش توسط دولت تملک شد) می پردازم که در سال 2005 در دادگاه عالی آمریکا قضاوت شد، و نتیجه به نقض غیر قابل دفاع حق مالکیت فردی منجر شد. حکم دادگاه عالی در همان زمان با مخالفتهای زیادی روبرو شد. امروزه، با گذشت پنج سال، هنوز بحث بر روی این حکم موضوعی داغ است. بررسی جزئیات این مورد حقوقی می تواند برای افرادی که به رابطۀ اقتصادی دولت و افراد علاقه مندند، مفید باشد.

مسئولان شهر نیو لندن، شهری کوچک با جمعیتی در حدود 26 هزار نفر در ایالت کانکتیکت، طرحی را در دست داشتند که بر مبنای آن با توسعۀ یک منطقه بیش از سه هزار شغل جدید ایجاد می شد و درآمد مالیاتی شهر 1.2 میلیون دلار افزایش می یافت. برای این توسعه نیاز بود که برخی از زمینهای خصوصی تصرف شود. قانون اساسی آمریکا اجازه می دهد که دولت زمینهای خصوصی را برای استفادۀ عموم تملک کند و قیمت عادلانۀ آن را، که در اکثر موارد همان قیمت بازاری است، پرداخت کند. استفادۀ عمومی مواردی مانند ساخت راه را شامل می شود.

طبق شکایت وکلای کِلو تصرف زمین برای توسعه دو مشکل اساسی داشت. نخست، دولت محلی زمین خصوصی را تملک نمی کرد، بلکه آن را از یک مالک خصوصی گرفته و برای توسعه به یک شرکت خصوصی می داد. دوم، منافع این کار هر چند زیاد به نظر می رسید ولی برداشت عموم حقوقدانان این بود که این منافع جزو «استفادۀ عموم» محسوب نمی شد. منتقدان معتقد بودن که این کار بر خلاف متن و مقصود قانون اساسی آمریکا بوده است. استدلال اصلی این بوده است که اگر به دولت اجازه داده شود که به بهانۀ هر چیزی که احتمالاً نوعی منافع عمومی را در بر دارد، مالکیت خصوصی را نقض کند، دولت از این امر سوء استفاده های زیادی خواهد کرد.

سوزت کِلو قضیه را به دادگاه کشید. دعوا بالا گرفت و به دادگاه عالی کانکتیکت رسید. چهار قاضی از هفت قاضی این دادگاه به نفع دولت محلی رای دادند. وکیلان کِلو دعوا را به دادگاه عالی آمریکا بردند. این دادگاه با اکثریت 5 در مقابل 4 قاضی رای دادگاه عالی کانکتیکت به نفع دولت محلی را تایید کرد.

این رای آغاز مباحثی بود که تا کنون ادامه دارد. نظر سنجی ها نشان می دهد که 80 درصد شهروندان با رای دادگاه عالی مخالفند. گروههای متعددی در دفاع از حقوق شهروندی تشکیل شد. ایالتها با تصویب قوانینی که به حمایت از حقوق شهروندی را تشدید می کردند به این تقاضای عمومی پاسخ داند، و در دانشکده های حقوق و برخی دانشکده های اقتصاد مقاله ها نوشته شد و کنفرانسها بر پا شد.

در پنجمین سالگرد این حکم نویسندۀ یکی از پر خواننده ترین وبلاگهای حقوقی نوشت: «مهمترین هدف لایحۀ حقوق شهروندی (2) محدود کردن قدرت حکمران است. این هدف قابل دستیابی نخواهد بود اگر حقوقی که لایحه برای حفظ آنها نوشته شده است، توسط حکمران تعیین شود. این امر مانند برگزیدن دسته ای گرگ برای حفاظت از گوسفندان است، درحالیکه مهمترین دلیل نیاز به حفاظت، وجود گرگ است.» چنین کلمات شدیدی کمتر در مباحث حقوقی آمریکا دیده می شود.

در اقتصاد، حق مالکیت حرف اول را می زند. دولتها همواره انگیزه دارند که این حق را نقض کنند. اگر جوامع نتوانند ترتیباتی اتخاذ کنند که در مقابل این انگیزه مقاومت مؤثری صورت بگیرد با مشکلات زیادی رو برو خواهند شد. ریشۀ بسیاری از مشکلات اقتصادی ایران را باید در عدم توانایی جامعه در ایجاد ساز و کار حفاظت از حق مالکیت دانست. با پیشرفت اقتصاد و معرفی کالاهایی که در گروه کالاهای متعارف فیزیکی به شمار نمی روند نیاز به حفاظت از این کالاها هم اهمیت می یابد. ظرافتهای حق مالکیت، انواع مالکیتهای معنوی، مالکیت در جهانی که روز به روز در هم تنیده تر می شود، و حتی اشکالاتی که تعریف بیش از حد گستردۀ مالکیت ایجاد می کند (این مورد از موضوعات داغ اقتصاد و حقوق است) عناوینی است که هر چه به آن بپردازیم باز هم جای کار بسیار دارند.

در نهایت، حفاظت از حقوق مالکیت به این معنی نیست که دولت حق ندارد به هیچ وجهی در مالکیتها دخالت کند، بلکه به این معنی است که برای چنین دخالتی «دلایل قوی باید و معنوی/ نه رگهای گردن به حجت قوی»

***********************************************************

(1) مالکیت اقتصادی و مالکیت حقوقی مفاهیمی نزدیک ولی متفاوت هستند. مالکیت حقوقی به مشروعیت مالکیت هم نظر دارد. مثلاً دزدی که کالایی را دزدیده است از نظر حقوقی مالک آن نیست، در نتیجه دولت از مالکیت او حفاظت نمی کند، ولی در عمل می تواند از کالا استفاده کند یا آن را مبادله کند. این نوشته مالکیتهای نامشروع را در بر نمی گیرد.

(2) لایحۀ حقوق شهروندی عبارت است از ده اصلاحیۀ اول قانون اساسی آمریکا که حقوق و آزادیهای اساسی شهروندان را تضمین می کنند. علت جدا بودن این لایحه از متن قانون این است که بنیانگزاران قانون اساسی آمریکا سالها با این مشکل روبرو بودند که وقتی قانون موارد زیادی را در بر می گرفت، توافق همۀ گروهها بر آن غیر ممکن می شد. لذا ابتدا متنی اساسی به عنوان قانون اساسی نوشته و بر آن توافق شد با این توافق که بلافاصله بحث بر روی لایحۀ حقوق شهروندی آغاز شود. کنگرۀ آمریکا دو سال بعد از تصویب قانون اساسی این لایحه را تصویب کرد.

اشتغال و بیکاری در بهار 1389

آنهایی که اقتصاد ایران را دنبال می کنند، آنقدر تحلیلهای عجیب و غریب و غیر اقتصادی از مسئولان و گاه اقتصادیون می شنوند که یادشان می رود گاهی می شود مربوط حرف زد. همین است که وقتی سخنان وزیر کار را خواندم که تحلیلی درست از اوضاع بازار ارائه کرده بود، چاره ای نمانده بود بجز اینکه کلاهم را به احترامش بردارم. [حاشیه: نگویید کلاهت کجا بود که برش داری. ما مدتها است که از گنجینۀ نادر و رو به انقراض موهایمان سفت و سخت مراقبت می کنیم. باور نمی کنید از نیما بپرسید!]

نکته ای که وزیر کار به درستی به آن به عنوان عامل اساسی بازار کار اشاره کرده بود، عدم تعادل ورودی و خروجی بازار کار است. قبلاً در یکی از نوشته ها آمار و تحلیلی از بازار کار ایران داده بودم. آمار کامل اشتغال و بیکاری برای سالهای سرشماری در دسترس است و نشان می دهد که موج جمعیتی ایجاد شده در دهۀ شصت چند سالی است که به بازار کار رسیده است. در سال 1375 وقتی که متولدین 1355 تا 1365 هنوز به سن کار نرسیده بودند، نرخ مشارکت و نرخ بیکاری پایین بود (9 درصد و 35 درصد). با گذشت ده سال تعداد روز افزونی از جوانان به بازار کار وارد شدند. برخی از آنها با ادامۀ تحصیل چند سالی ورود به بازار کار را به تاخیر انداختند. این موج با افزایش تعداد زنان تحصیلکردۀ دانشگاهی، که در مقایسه با زنان دارای دیپلم یا زیر آن تمایل بیشتری به ورود به بازار کار دارند، تشدید شد. در نتیجه در سال 1385 نرخ مشارکت به 39 درصد رسید. اکنون با گذشت چهار سال انتظار می رود که نرخ مشارکت بالا تر باشد.

مرکز آمار ایران در گزارش خود نرخ مشارکت را برای بهار 1389 در حدود 39 درصد برآورد کرده است، که افزایشی را نسبت به سال 1385 نشان نمی دهد. ولی همین گزارش نشان می دهد که نرخ مشارکت از سال قبل در حدود 1.5 درصد افت کرده است. این افت حداقل به اندازۀ بالا بودن نرخ بیکاری نگران کننده است. کاهش نرخ مشارکت در حالتی که به دلیل شرایط جمعیتی باید افزایش یابد، نشان از اثر قوی ناامید کنندگی نرخ بیکاری است. بسیاری از بیکاران که برای مدتی طولانی بیکار بوده اند، اگر امکان داشته باشد (مثلاً برای زنان متاهل که با مشکل کمتری در مقایسه با مردان سرپرست خانوار می توانند از بازار خارج شوند) از جستجو دست می کشند. این اثر البته استهلاک توانایی های افراد را به دنبال دارد که باعث کاهش رفاه کل جامعه می شود. جامعه ای که استهلاک سرمایۀ فیزیکی و انسانیش بالا باشد، نخواهد توانست به رشد بلند مدت بالا دست پیدا کند.

با وجود کاهش نرخ مشارکت از سال 1388 تا 1389، نرخ بیکاری افزایش یافته و به بیش از 14 درصد رسیده است. این امر ناشی از رکود در طرف تقاضای بازار است. افت فعالیتهای اقتصادی در سالهای اخیر هم در آمار کلان و هم در آمار هزینه های خانوار مشهود است.این رکود مشکل شمارۀ یک اقتصاد ایران است.

رکود اقتصادی تاکنون انکار شده است. سیاستگزاران سعی داشته اند با تاخیر در ارائۀ آمار دقیق و با حاشیه رفتن از پرداختن به آن، از آن بگریزند. این کار مانند شکستن دماسنج در حالتی است که بیمار تب دارد. وقتی که حال بیمار رو به وخامت است، استفاده از وسایلی که وضعیت دقیق را نشان می دهد، یعنی شناخت هر چه بهتر بیماری در اولویت اول است. در شرایط رکودی اخیر، بانک مرکزی به جای اینکه در ارائۀ آمار هر چه دقیقتر تسریع کند، از انتشار آمار رشد اقتصادی دو سال پیش را هم خود داری کرده است. سیاستگزاران هم از پرداختن به آماری که خوشایندشان نیست طفره می روند و یا مراکز تولید آمار را متهم به تولید آمار اشتباه می کنند.

اینجاست که سخن وزیر کار که آمار تولید شده از طرف مرکز آمار را، با وجود اینکه به نفعش نیست، معتبر می داند، جای تحسین و تقدیر دارد.

قرمه سبزی و نقش آن در اقتصاد خانه های خالی

نخستین، و به نظر من مهمترین، اصل اقتصاد، این است که آدمها عاقلند، به این معنی که می توانند منافع خود را تشخیص دهند و با تغییرات لازم در رفتار خود وقتی که شرایط عوض می شود، از این منافع حفاظت کنند. اگر این اصل را به رسمیت نشناسیم، قادر به درک انتخابهای افراد نخواهیم بود، و در نتیجه رفتارهای آدمها را توطئه خواهیم دانست و در صدد تصحیح دستوری آنها بر خواهیم آمد.

کم اتفاق نمی افتد که سیاستگزاران بدون در نظر گرفتن واکنش افراد سیاستی را اجرا می کنند. این کار هر چند باعث ضربه خوردن به اقتصاد می شود، ولی شبه آزمایشگاهی را برای مطالعه فراهم می کند.

اتفاقاتی که در بازار مسکن ایران افتاده است و واکنشی که سیاستگزاران به آن نشان می دهند، از جملۀ این اتفاقات است. به دلیل عدم توانایی حکمران در اعمال قراردادهای اجاره، برخی از مالکان از اجاره دادن خانه های خود صرف نظر می کنند. دولت در پاسخ به این رفتار ابتدا با اعلام شماره تلفنهایی درصدد برآمد که صاحبان خانه ها را بترساند و وادار به اجاره دادن خانه ها بکند. نتیجۀ منفی این سیاست آشکار است. اکنون سیاستگزار سعی می کند با مالیات بر خانه های خالی رفتار مالکان را عوض کند.

مالیات گرفتن از خانه ها و زمینهای بلا استفاده سیاستی درست است. این کار باعث می شود که مالکان انگیزۀ بیشتری برای استفاده از آنها پیدا کنند. (البته مشکل آن همان مشکل عمومی است که بر هر مالیاتی وارد است، که کاهش کارآمدی اقتصادی است.) مزیت اقتصادی این روش این است که نوعی سیاست قیمتی است که نحوۀ استفاده، فروش یا اجاره، به عهدۀ مالک گذاشته می شود که به معنای بهینه سازی استفاده از آنها است.

حتی اگر فرض کنیم که مشکل خانه های خالی مشکلی است که می توان با مالیات رفعش کرد، استفاده از مالیات برای تغییر رفتار مالکان مطابق خواست سیاستگزار ظرافتهایی  دارد. مالکان بسته به نوع مالیات، نحوۀ اجرای آن، و توانایی دولت در اعمال دقیق آن واکنش نشان می دهند. دولت در گردآوری مالیات، البته بجز مالیات حقوق بگیران دولتی، همواره ضعیف بوده است. بعید به نظر می رسد که تغییری اساسی در توانایی دولت در این زمینه ایجاد شده باشد.

حتی اگر همۀ این مقدمات هم به درستی دیده شوند، باز هم به معنای موفقیت طرح نیست. آنچنان که از گفته های سیاستگزار بر می آید، قرار است این سیاست با تحمیل «عوارض سنگین سالیانه» موجب تشویق مالکان به اجاره دادن خانه ها شود. اولین اصل مالیات گیری این است که مالیات سنگین اثر معکوس دارد و باعث کاهش فعالیتهای اقتصادی می شود. ابن خلدون ششصد سال پیش در «مقدمه» به این اصل اشاره کرده بود و امروزه در وضع هر مالیاتی به آن اشاره می شود. مالیات بالا انگیزۀ سرمایه گذاری در خانه ها را کاهش می دهد و رکود اقتصادی را تشدید می کند. در نتیجه در سالهای آینده مشکل با شدت بیشتری باز خواهد گشت.

از آنجا که مشکل اصلی، یعنی عدم توانایی حکمران در تضمین حق مالکیت مالکان و اعمال قرارداد اجاره، در این راه حلها دیده نمی شود، انتظار نمی رود که مشکل خانه های خالی حل شود. در عوض می توان تصور کرد که راههای بدیعی برای فرار از سیاستها ابداع شود. رئیس شورای شهر که سیاست مالیات را پی گیری می کند به این موضوع اشاره کرده و کفته است که مالکان با نیمه تمام گذاشتن خانه از اجاره دادن خانه و نیز از پرداخت مالیات خانه های خالی طفره می روند. به این واکنش بیافزایید انجام تعمیرات صوری، مبله کردن خانه و حضور هر از چند گاه یکبار در آن، ساکن شدن موقتی فرزندان در خانه های خالی و امثال آنها.

[حاشیه: فکرش را بکنید، اگر چند خانۀ خالی داشته باشید، می توانید قرمه سبزیهایتان را در یک خانه بپزید، کله پاچه تان را در دیگری بار بگذارید، بادمجان را در سومی سرخ کنید، و در چهارمی دوش بگیرید و بزنید زیر آواز! و بگیر و برو به همین قیاس. این طوری با هر چوب خطی که حساب کنید همۀ خانه هاتان اشغال شده محسوب می شود.]

درآمد خانوارها و بازار مسکن

وسوسۀ کنترل قیمت برای مقابله با افزایش قیمتها به بازار مسکن هم رسید. طبق گزارش دنیای اقتصاد، وزیر مسکن در حالی که، به درستی، بخشی از افزایش اجاره بها را به تغییرات طبیعی تقاضا نسبت داده است، وعدۀ کنترل بیشتر بر بازار اجاره را ضمیمۀ آن کرده است. کنترل اجاره بها درست نقطۀ مقابل سیاستی است که در این شرایط باید انجام شود.

بالا رفتن اجاره مسکن به دلیل آنچه در روزنامه ها احتکار مسکن نامیده شده است، نیست. [حاشیه: بعد از سالها دنبال کردن اخبار اقتصاد ایران و شنیدن کثیری از عجایب الغرایب در تحلیلهایی که زعمای قوم افاضه می فرمایند، هنوز هم گاهی چیزهایی می شنویم که فقط می توان گفت دَدَلّیم اردبیل!] احتکار فقط در شرایطی صدق می کند که یک فرد یا گروه انحصار دار باشد (به معنای دقیق اقتصادی انحصار). وجود تعداد زیادی خانۀ خالی در بازار احتکار نیست. این امر، در صورت صحت، عکس العمل اقتصادی افراد جامعه به شرایط بازار است.

بر خلاف آنچه گفته می شود، زیاد بودن تعداد بنگاه داران هم نمی تواند باعث افزایش قیمت شود. درست بر عکس، وقتی بنگاه داران زیاد باشند، هر دو طرف فروشنده و خریدار در صورت نارضایتی از خدمات یک بنگاه دار می تواند به دیگری مراجعه کند. به عبارت دیگر، بنگاه داران در کاهش هزینه های مبادله مؤثرند و لذا نمی توانند باعث افزایش قیمت شوند.

افزایش اجاره تنها نشانگر افزایش تقاضا در برابر عرضه است. افزایش تقاضا می تواند دلایل زیادی داشته باشد. یکی از این دلایل که در صورت صحت می تواند نگران کننده باشد، جابجایی گروهی از متقاضیان خرید از بازار خرید به بازار اجاره به دلیل کاهش درآمد حقیقی است.

به طور طبیعی بخشی از خانواده های ایرانی بعد از چندین سال اجاره نشینی، با قرض و کمک خانواده و دوستان خانه می خرند و از بازار اجاره خارج می شوند. حال اگر درآمدها  برای مدتی رو به کاهش باشد، از تعداد این خانواده ها کاسته خواهد شد. دو مشاهده احتمال وقوع چنین اتفاقی را تشدید می کند. نخست، آمار بودجۀ خانوار سال 1387 نشان می دهد که هزینه های واقعی (بعد از کسر تورم) خانوارها در این سال نسبت به سال قبل کاهش داشته است (نوشتۀ جواد صالحی در این باب را ببینید). کاهش رشد اقتصادی کشور در سالهای اخیر با این مشاهده سازگار است. دوم، گزارش ارائه شده در روزنامۀ اقتصاد ایران نشان می دهد که قیمت مسکن در سالهای اخیر روندی کاهشی داشته است، که بیانگر کاهش نسبی طرف تقاضا به طرف عرضه است. به بیان دیگر متقاضیان خرید احتمالاً کم شده اند، و از آنجا که مسکن کالایی ضروری است، احتمالاً به بازار اجاره منتقل شده اند (البته افزایش عرضه هم می تواند باعث کاهش قیمت خانه شده باشد. راستش من هنوز به آمار ساخت مسکن نگاه نکرده ام.)

آنچه که باعث افزایش اجاره شده است، یک پدیدۀ اقتصادی است و راه حل اقتصادی دارد. کنترل قیمت تنها اثری که دارد، اثر منفی است. مالکان اگر با دخالت دولت روبرو شوند، یا خانه های خود را از بازار اجاره خارج می کنند (در صورتی که دولت در دخالتهایش مصرّ باشد و در منابع زیادی را صرف اجرای آن کند)، و یا راههایی برای دور زدن کنترل دولت پیدا می کنند (اگر دخالتهای دولت ساده باشد و دولت در اجرای آن جدیت به خرج ندهد). در حالت اول، عرضۀ مسکن اجاری کاهش خواهد یافت که به معنای افزایش بیشتر اجاره است. در حالت دوم هم هزینه هایی بر مالکان تحمیل خواهد شد که آنها بخشی از آن را به مستاجران منتقل خواهند کرد.

تنها راه کاهش اجاره بهای مسکن افزایش عرضۀ مسکن است. برای این کار باید انگیزۀ افراد برای سرمایه گذاری در مسکن تقویت شود. اینکه چگونه این کار صورت گیرد نیاز به نوشته ای جداگانه دارد، ولی راه آن هر چه باشد، افزایش دخالت دولت بویژه در قالب کنترل قیمت نیست.

پس نوشت: اخیراً دوستان اقتصادی نویس چند نوشته در بارۀ بازار مسکن نوشته اند. نوشته های حامد قدوسی، محمد رضا فرهادی پور، و محمد صادق الحسینی را بخوانید.

پول پیش در خانه های اجاری

گفته می شود که ترکیب اجاره و پولِ پیش در ایران به نفع اجاره تغییر کرده است. اگر این اتفاق واقعاً در ابعاد قابل توجه افتاده باشد، نشان دهندۀ تغییرات در بازار سرمایه و یا تغییر در نهادهای اقتصادی است.

اینکه ترکیب بهینۀ پولِ پیش و اجاره چیست، بستگی به شرایط اقتصاد دارد. در اقتصادی که بازار سرمایه در آن تقریباً کامل است باید بتوان تمامی ترکیبات پول پیش و اجاره را دید. افراد می توانند سرمایه را از بازار سرمایه تهیه کنند، در نتیجه بین تهیۀ پول پیش از بازار سرمایه و مسکن اجاری بی تفاوت خواهند بود که به معنای عدم وجود پول پیش است.

در شرایطی که بازار سرمایه ناقص است، سهم پولِ پیش بستگی به توانایی مالکان در بکار گیری پول دارند. بسیاری از مالکان که در بازار کار می کنند، پولِ پیش را ترجیح می دهند، چرا که می توانند با آن کار کنند. در مقابل افرادی که با پول کار نمی کنند، ترجیح می دهند که از خانۀ اجاری به عنوان منبع درآمد استفاده کنند. پول پیش گرفته شده در این حالت قاعدتاً در حسابهای کوتاه مدت و با نرخ بهرۀ پایین سرمایه گذاری می شود.

حال اگر نرخ بهره ای که افراد می توانند در بازار سرمایه کسب کنند پایین باشد، افراد تمایل خواهند داشت که همین بهره را در قالب اجاره از مستاجران بگیرند.

اما این همۀ داستان نیست. پول پیش نقش تضمین را هم بازی می کند. افرادی که نمی توانند با پولِ پیش در بازار کار کنند، در حالتی پول پیش می گیرند که نتوانند تضمین قانونی برای حفاظت از خانه های خود در برابر اتفاقاتی مثل عدم تخلیۀ خانه پیدا کنند. اگر قوۀ قضائیه بتواند این تضمین را بدهد جایی برای پول پیش نمی ماند.

این موضوع نشان می دهد که پول پیش نقشی را بازی می کند که قوۀ قضائیه باید بازی کند. با حذف نگرانی های حقوقی مالکان، بازار به سمت حذف برخی از موارد پول پیش حرکت می کند. یعنی کاهش پول پیش به خودی خود منفی نیست.

البته از آنجا که بعید به نظر می رسد که در کوتاه مدت بهبود سریعی در عملکرد قوۀ قضائیه در زمینۀ حفظ حقوق مالکیت اتفاق افتاده باشد، علت تغییر ترکیب فوق الذکر را باید در بازار سرمایه  جستجو کرد