کنترل اجاره مسکن

دخالتهای دولت در بازار اجارۀ مسکن از مواردی است که من با علاقه دنبال می کنم. علتش این است که شکست سیاستهایی که «دست نامرئی عزیز» را نادیده می گیرد در این بازار خیلی زود آشکار می شود. بر مبنای مقدمات اقتصاد می توان با دقت قابل توجهی گفت چه اتفاقی در بازار می افتد و بعد هم نشست و تماشا کرد و گفت «من که گفته بودم این طوری می شه!».

دلیل اصلی آشکار شدن مشکلات سیاتهای خطا در این بازار این است که این بازار کاملاً غیر متمرکز و تا حد قابل قبولی رقابتی است. صدها هزار عرضه کننده و متقاضی در بازار هستند و دولت نقش انحصاری در آن ندارد. در نتیجه دولت تعیین کنندۀ مقدار و قیمت محصول نیست. مقدار و قیمت در بازار رقابتی تعیین می شود و عرضه و تقاضا تعیین کنندۀ آن است. عرضه و تقاضا هم از بهینۀ سازی تک تک عرضه کنندگان و تقاضا کنندگان بر می آید. البته سیاستهای دولت می تواند همانند یک عامل خارجی وارد محاسبات شده و تصمیمات خانوارها را متاثر کند ولی نمی تواند تعیین کنندۀ مقدار و قیمت کالا باشد. در نتیجه این دست نامرئی بازار است که مسلط است و فرمان می راند. و البته اطلاعات خوبی از این بازار در داده های آماری وجود دارد که به طور مستمر امکان دنبال کردن شرایط بازار را فراهم می کند.

حالا با این مقدمه از اقتصاد خرد مقدماتی بروید سراغ سیاستهای اخیر مسکن در تهران. آخرین سیاست اعلام شده این است که اجارۀ مسکن در تهران نمی تواند بیش از 9 درصد افزایش یابد. در صورت افزایش بیش از این مقدار مصداق گرانفروشی محسوب شده و طبق قانون تعزیرات با آن برخورد خواهد شد.

این هم از سیاستهایی است که مثل سایر سیاستهای کنترل قیمت در بازارهای غیر انحصاری ناموفق خواهد بود. دولت می تواند قیمت کالاهایی که در عرضۀ آنها انحصار دارد را کنترل کند ولی در تعیین قیمت کالاهای غیر انحصاری شکست خواهد خورد.

یک مالک و مستاجر را در نظر بگیرید. اجارۀ خانه بر مبنای توافق طرفین و با سیگنال گرفتن از بازار تعیین می شود. اگر اجاره ای که بر آن توافق می شود بیش از چیزی است که مسئول مربوطه اعلام می کند. بدیهی ترین کاری که اتفاق می افتد این است که به نوعی قانون دور زده شود. قراردادهای غیر رسمی نوشته خواهد شد. توافق خارج از بنگاه صورت خواهد گرفت. مابه التفاوت تحت عناوینی غیر از اجاره، مثلاً پول ماهانۀ خدمات مالکیت (!) رد و بدل خواهد شد. نوع قراردادها عوض خواهد شد. و انواع دیگر راههای بدیع ابداع خواهد شد. از آنجا که صدها هزار این این مالکان و مستاجران در بازار وجود دارد دولت نخواهد توانست رفتار آنها را کنترل کند. برایند رفتار این افراد است که تعیین می کند تعادل بازار در کجا می ایستد.

البته این اقدامات تمامی اثرات قانون را خنثی نخواهد کرد. قدرت چانه زنی مستاجر افزایش کمی خواهد داشت. بعلاوه هزینۀ مذاکره و رسیدن به توافق افزایش خواهد یافت. هم بدلیل وجود محدودیت خارجی در مذاکرات و هم به دلیل افزایش نا اطمینانی در بازار. برایند این نیروها الزاماً به نفع مستاجران نیست. مالکان به این تغییرات واکنش نشان می دهند. گروهی از مالکان اجاره دادن را به صرفه نخواهند دید و منازل خود را از بازار خارج خواهند کرد. این امر هم فشاری مضاعف به صورت کاهش عرضه بر بازار وارد خواهد کرد. فشار در جهت افزایش قیمت نتیجۀ قطعی این اتفاق است.

خلاصه، آقا جان، دستش نزن بدتر می شه!

Advertisements

نرخ ارز و میزان شعور

روزنامۀ دنیای اقتصاد چهارشنبه 18 خرداد مصاحبه ای داشت با خاموشی رئیس قبلی اتاق بازرگانی ایران که به مدت 27 سال این اتاق را در اختیار داشت. این مصاحبه را برای اینکه لینکش حفظ شود در اینجا می گذارم. اگر می خواهید تصویری از چرایی اتخاذ سیاستهای مخرب اقتصادی در یک کشور در حال توسعه بدست بیاورید این مصاحبه را حتماً بخوانید و نظرات ایشان را بگذارید در کنار میزان قدرت و نفوذ ایشان.

یک پاراگراف را در اینجا نقل می کنم که لبّ کلام را در بر دارد. ایشان به شعور طرفداران افزایش نرخ ارزاشاره کرده اند. لزومی ندارد من چیزی بگویم. خودتان بخوانید و قضاوت کنید در مورد شعور و مهمتر از آن در مورد سواد اقتصادی.

«حرف ما این است که اگر کشوری قصد تشویق صادرات را دارد باید با مشوق‌های صادرات اقدام کند. این موضوعات بحث‌های دیروز و امروز نیست منتها به فهم و شعور افراد بستگی دارد که کسانی نمی‌خواهند آن را قبول کنند. به فرض مصرف جنسی را در کل کشور تعیین می‌کنند، میزان مصرف در سال، آیا این جنس در کشور تولید می‌شود یا نه؟ اگر تولید نمی‌شود دولت و مجلس برای واردات این جنس تصمیم می‌گیرند. باز می‌توانند تعیین کنند که از کدام کشور وارد شود، واردات این جنس چقدر باید به بودجه دولت کمک کند (حقوق ورودی) و در مرحله‌ای هم سود بازرگانی برای آن کالا می‌گذارند. موقعی که این جنس در داخل هم تولید می‌شود 2 حالت دارد یا تولید داخل به اندازه‌ای است که جواب مصرف داخلی را می‌دهد؛ بنابراین ورود این جنس را باید قدغن کنند یا ورودش را آزاد کنند و آنقدر نرخ تعرفه را بالا ببرند که وارداتش صرفه‌ای نداشته باشد که البته به عقیده من نباید آنقدر تولید داخلی را حمایت کنند که کالا کیفیت خود را از دست بدهد، اگر تولید داخلی به اندازه بازار مصرف نیست باید قسمتی هم وارد شود. در این مرحله تعرفه را طوری تعیین می‌کنند که تولید داخلی صدمه نخورد. این به نرخ ارز هیچ کاری ندارد. این روش است و این روش را کنار گذاشتند.»

سورپرایز!!!!!!!!! سیاست ارزی جدید!

سیاست ارزی ایران شده است شبیه این فیلمهای جنایی پلیسی کارآگاهی که در هر لحظه از فیلم فکر می کنی قاتل را می شناسی و بعد معلوم می شود که از این خبرها نبوده است و باید تا آخر فیلم که به طرز ماهرانه/ابلهانه ای قاتل معرفی می شود منتظر بمانی. تنها تفاوت سیاست ارزی با این فیلمها هم این است که مثل سریالهای فارسی وان انتها ندارد!

سالها بود که سیاست ارزی ایران شده بود فروختن ارز به قیمت اسمی تقریباً ثابت. ده روز پیش با وجود اصرار لفظی بر ثابت نگاه داشتن نرخ ارز، بانک مرکزی آن را ده درصد افزایش داد. دیروز هم اعلام شد که این کار برای تست بازار بوده است و بانک سعی خواهد کرد نرخ را کاهش دهد.

اینکه تست بازار یعنی چه، چه پشتوانۀ نظری پشت آن است، و چه مزیتی بر سایر گزینه ها داشته که انتخاب شده است، سؤالاتی است که بانک باید به آنها پاسخ دهد. آنچه به عنوان یک اقتصاد خوانده می توانم بگویم این است که این غیر اقتصادی ترین و خجالت آورترین دلیلی است که می توان برای اعمال تغییری از این دست در بازار آورد. انگار اقتصاد کشوری 75 میلیونی آزمایشگاه است که همینطوری نرخ را یک شبه ده درصد افزایش دهیم و بعد هم سعی کنیم آن را کم کنیم و به جای اول برسانیم.

نکردند در توضیح سیاستشان دلیل موجهی بیاورند. مثلاً می توانستند بگویند به جای افزایش جهشی قیمت ارز (مثل آنچه در مورد کالاهای یارانه ای اتفاق افتاد) ترجیح دادیم از افزایش ده درصدی شروع کنیم و بعد از رفع نوسانات و مطالعۀ نتایج در مورد آن تصمیم بگیریم.

حالا هم که تست کرده اند بازار را، امیدواریم لااقل نتایج این تست را منتشر کنند تا ببینیم این همه سورپرایز در سیاست ارزی به کجا انجامیده است.

توقیف قضایی برای مفاسد اجتماعی

در تاکسی نشسته بودم. در کنارم مردی میانسال نشسته بود با کیفی پر از مدارک در دست. خسته بود و ساکت مدارکش را نگاه می کرد. به حرف آمد.

«ماشین پرایدم را فروختم. به هنگام انتقال سند گفته شد که سند ماشین شما به دلیل «مفاسد اجتماعی» «توقیف قضایی» است. برای رفع توقیف باید به فلان اداره مراجعه کنید. پنجشنبه ای بود و در آستانۀ تعطیلات نیمۀ خرداد. دوشنبه، روز بعد از تعطیلات، به ادارۀ مربوطه رفتم و پی گیر قضیه شدم. مدارکشان را نگاه کردند و گفتند اشتباه شده. ماشین شما نبوده. نامه ای دادند برای رفع توقیف قضایی. پرسیدم این مفاسد اجتماعی که باعث توقیف قضایی می شود اصولاً چه جور چیزی است؟ گفتند مثلاً «صدای بلند ضبط صوت»، «حضور زن بد حجاب در ماشین»، «شیشه های دودی ماشین» و … . »

شاکی بود. می گفت خانواده ام به من مشکوک شده اند که من مرتکب چه جور «مفاسد»ی شده ام که سند ماشینم توقیف قضایی شده است. می گفت سه روز جهنمی را گذرانده ام. همچنین می گفت باید می دیدی قیافۀ افرادی که در ادارۀ مربوطه نشسته بودند و منتظر تعیین تکلیف بودند مثلاً برای اینکه شیشه های ماشینی که به طور قانونی خریده اند دودی بوده است یا زنشان «بد حجاب» در ماشینشان نشسته بوده یا صدای ضبط ماشینشان از حد خاصی، که نمی دانستند چقدر است، بیشتر بوده است. حال افرادی مثل من که به سادگی بر اثر «اشتباه» پایشان به آنجا باز شده بود را خودت حدس بزن.

وارد تعریف موارد فوق به عنوان جرم و نیز مناسب بودن مجازات موجود برای پیشگیری از آنها نمی شوم که به نظرم مشکلش واضح است.

در قضیۀ جرم و مجازات دو نوع خطا وجود دارد. خطای نوع اول محکوم کردن فردی بیگناه به جرم  ناکرده است و نوع دوم خطای محکوم نکردن فرد مجرم. این دو خطا همزمان نمی توانند صفر شوند چرا که کسی مجرم و غیر مجرم را نمی شناسد. فقط می توان با اتکا به شواهد احتمال داد که فردی مجرم است یا نه. سیستم قضایی مطلوب سیستمی است که این دو نوع خطا را به حداقل برساند.

در میان این دو نوع خطا، خطای نوع اول مهمتر است و پرهیز از آن ضروری تر. برای همین است که در همۀ جوامع فرض بر بیگناه بودن است و فقط در صورتی که دلایلی بسیار قوی موجود باشد می توان این فرض را کنار گذاشت (در کشورهای دارای رویۀ قضایی برای اثبات یک ادعا در دعوای غیر جنایی مثلاً دعوا بر سر مالکیت یک زمین کافی است دلایل شما بطور نسبی قویتر از دلایل طرف مقابل باشد (a preponderance of the evidence) درحالیکه برای اثبات جرم باید دلایلی ورای تردیدهای معقول (beyond any reasonable doubt ) وجود داشته باشد که شرطی به مراتب سخت تر است). حداقل کاری که در صورت وقوع این نوع خطا باید انجام شود نوعی اعادۀ حیثیت است و باز خواست از فرد یا سازمانی که مرتکب خطا شده است و نیز نوعی جبران خسارت.

این مورد و موارد مشابه ممکن است کوچک به نظر برسند ولی همین موارد کوچکند که زندگی افراد عادی را دلپذیر یا مثل جهنم می کنند.