مجتمع های اجاری

هر وقت صحبت از سیاستهای ناظر به بازار مسکن می شود، بحث از سیاستهایی می شود که خانه دار شدن را برای افراد ساده تر می کند. این سیاستها می تواند ناظر به بخش عرضه باشد، مانند مسکن مهر، یا ناظر به بخش تقاضا مثل تسهیلات بانکی برای خرید.

آنچه در آیندۀ بازار مسکن اهمیتی حداقل به اندازۀ مالکیت خانه دارد، تامین خانه های اجاری است. تاکنون همۀ سیاستهای بازار اجاری در جهت تقابل با صاحبخانه ها بوده است. این سیاست با ساختار اقتصاد و جمعیت ایران همخوانی ندارد.

اولین جنبۀ ساختار اقتصاد ایران که در این موضوع دخیل است، ساختار جمعیتی است. جمعیت ایران جوان است و کم کم دارد به سمت میانسالی حرکت می کند. این امر سبب می شود که روز به روز به تعداد افرادی که از خانوادۀ پدری جدا می شوند و به زندگی مستقل روی می آورند بیشتر شود. با توجه به اینکه افراد قبل از خانه دار شدن معمولاً مدتی را در خانه های اجاری زندگی می کنند، فشار تقاضای وارده بر خانه های اجاری بیشتر از فشار بر خانه های ملکی خواهد بود.

جنبۀ دوم، افزایش سن ازدواج است. این امر از یک طرف امکان زندگی با پدر و مادر را فراهم می کند ولی از سوی دیگر برای گروهی که به طور مجردی وارد بازار اجاره می شوند تغییر ساختار اجارۀ مسکن را، که تاکنون بر اجاره به زوجهای مزدوج بوده، الزام آور می کند.

جنبۀ سوم ساختار اقتصاد است که روز به روز به سمت دینامیک بیشتر پیش می رود. با تغییر ساختار اقتصاد از صنعت و کشاورزی به سمت خدمات، افراد بیشتر جابجا خواهند شد. در نتیجه داشتن مسکن ثابت ممکن است مانند سابق اولویت اول برخی از افراد نباشد. جابجایی مداوم با اجاره نشینی بیشتر سازگار است.

جنبۀ چهارم افزایش شهر نشینی است که همواره با افزایش اجاره نشینی همراه بوده است. نمودار زیر این را به روشنی نشان می دهد. اجاره نشینی در شهرها بیشتر از روستاها است، در تهران بیش ار سایر شهرها است و حتی در روستاهای نزدیک به شهرهای بزرگ هم مشابه شهرهای بزرگ است.

تاکنون بازار اجارۀ مسکن در ایران تقریباً به تمامی به شکل شخصی بوده است. یعنی فردی یک یا چند خانه داشته و آنها را اجاره داده است. شرکتهایی که خانه های زیاد و یا مجتمعهای بزرگ داشته باشند و کارشان اجارۀ این خانه ها باشد تقریباً وجود ندارد. علت این امر را باید در سیاستهای دولتی در زمینۀ اجارۀ مسکن جستجو کرد. صاحبخانه بودن و موجر بودن در ایران به معنای پولدار بودن تلقی شده و مذموم انگاشته شده است. سیاستهای مالیاتی هم داشتن تعداد زیادی خانۀ اجاری را تشویق نمی کند. همینکه هر از گاهی کلمۀ  «احتکار خانه» را می شنویم، گویای نوع نگاه به داشتن خانه های اجاری زیاد است.

این در حالی است که باید سیاستها در جهت راحت تر شدن اجارۀ خانه و بخصوص شکل گیری شرکتهای بزرگ که مجتمع های مسکونی اجاری را بسازند (یا بخرند) و برای خرید عرضه کنند، تغییر جهت دهد. اقتصاد مقیاسی که در این فرایند اتفاق می افتد بسیار قابل توجه است. وجود مجتمع های مسکونی اجاری در همه جای دنیا کار را برای موجر و مستاجر راحت می کند. آیندۀ اقتصادی و اجتماعی ایران هم چنین مجتمع هایی را ایجاب می کند.