درآمد خانوارها و بازار مسکن

وسوسۀ کنترل قیمت برای مقابله با افزایش قیمتها به بازار مسکن هم رسید. طبق گزارش دنیای اقتصاد، وزیر مسکن در حالی که، به درستی، بخشی از افزایش اجاره بها را به تغییرات طبیعی تقاضا نسبت داده است، وعدۀ کنترل بیشتر بر بازار اجاره را ضمیمۀ آن کرده است. کنترل اجاره بها درست نقطۀ مقابل سیاستی است که در این شرایط باید انجام شود.

بالا رفتن اجاره مسکن به دلیل آنچه در روزنامه ها احتکار مسکن نامیده شده است، نیست. [حاشیه: بعد از سالها دنبال کردن اخبار اقتصاد ایران و شنیدن کثیری از عجایب الغرایب در تحلیلهایی که زعمای قوم افاضه می فرمایند، هنوز هم گاهی چیزهایی می شنویم که فقط می توان گفت دَدَلّیم اردبیل!] احتکار فقط در شرایطی صدق می کند که یک فرد یا گروه انحصار دار باشد (به معنای دقیق اقتصادی انحصار). وجود تعداد زیادی خانۀ خالی در بازار احتکار نیست. این امر، در صورت صحت، عکس العمل اقتصادی افراد جامعه به شرایط بازار است.

بر خلاف آنچه گفته می شود، زیاد بودن تعداد بنگاه داران هم نمی تواند باعث افزایش قیمت شود. درست بر عکس، وقتی بنگاه داران زیاد باشند، هر دو طرف فروشنده و خریدار در صورت نارضایتی از خدمات یک بنگاه دار می تواند به دیگری مراجعه کند. به عبارت دیگر، بنگاه داران در کاهش هزینه های مبادله مؤثرند و لذا نمی توانند باعث افزایش قیمت شوند.

افزایش اجاره تنها نشانگر افزایش تقاضا در برابر عرضه است. افزایش تقاضا می تواند دلایل زیادی داشته باشد. یکی از این دلایل که در صورت صحت می تواند نگران کننده باشد، جابجایی گروهی از متقاضیان خرید از بازار خرید به بازار اجاره به دلیل کاهش درآمد حقیقی است.

به طور طبیعی بخشی از خانواده های ایرانی بعد از چندین سال اجاره نشینی، با قرض و کمک خانواده و دوستان خانه می خرند و از بازار اجاره خارج می شوند. حال اگر درآمدها  برای مدتی رو به کاهش باشد، از تعداد این خانواده ها کاسته خواهد شد. دو مشاهده احتمال وقوع چنین اتفاقی را تشدید می کند. نخست، آمار بودجۀ خانوار سال 1387 نشان می دهد که هزینه های واقعی (بعد از کسر تورم) خانوارها در این سال نسبت به سال قبل کاهش داشته است (نوشتۀ جواد صالحی در این باب را ببینید). کاهش رشد اقتصادی کشور در سالهای اخیر با این مشاهده سازگار است. دوم، گزارش ارائه شده در روزنامۀ اقتصاد ایران نشان می دهد که قیمت مسکن در سالهای اخیر روندی کاهشی داشته است، که بیانگر کاهش نسبی طرف تقاضا به طرف عرضه است. به بیان دیگر متقاضیان خرید احتمالاً کم شده اند، و از آنجا که مسکن کالایی ضروری است، احتمالاً به بازار اجاره منتقل شده اند (البته افزایش عرضه هم می تواند باعث کاهش قیمت خانه شده باشد. راستش من هنوز به آمار ساخت مسکن نگاه نکرده ام.)

آنچه که باعث افزایش اجاره شده است، یک پدیدۀ اقتصادی است و راه حل اقتصادی دارد. کنترل قیمت تنها اثری که دارد، اثر منفی است. مالکان اگر با دخالت دولت روبرو شوند، یا خانه های خود را از بازار اجاره خارج می کنند (در صورتی که دولت در دخالتهایش مصرّ باشد و در منابع زیادی را صرف اجرای آن کند)، و یا راههایی برای دور زدن کنترل دولت پیدا می کنند (اگر دخالتهای دولت ساده باشد و دولت در اجرای آن جدیت به خرج ندهد). در حالت اول، عرضۀ مسکن اجاری کاهش خواهد یافت که به معنای افزایش بیشتر اجاره است. در حالت دوم هم هزینه هایی بر مالکان تحمیل خواهد شد که آنها بخشی از آن را به مستاجران منتقل خواهند کرد.

تنها راه کاهش اجاره بهای مسکن افزایش عرضۀ مسکن است. برای این کار باید انگیزۀ افراد برای سرمایه گذاری در مسکن تقویت شود. اینکه چگونه این کار صورت گیرد نیاز به نوشته ای جداگانه دارد، ولی راه آن هر چه باشد، افزایش دخالت دولت بویژه در قالب کنترل قیمت نیست.

پس نوشت: اخیراً دوستان اقتصادی نویس چند نوشته در بارۀ بازار مسکن نوشته اند. نوشته های حامد قدوسی، محمد رضا فرهادی پور، و محمد صادق الحسینی را بخوانید.

Advertisements