درآمد خانوارها و بازار مسکن
آگوست 8, 2010 9 دیدگاه
وسوسۀ کنترل قیمت برای مقابله با افزایش قیمتها به بازار مسکن هم رسید. طبق گزارش دنیای اقتصاد، وزیر مسکن در حالی که، به درستی، بخشی از افزایش اجاره بها را به تغییرات طبیعی تقاضا نسبت داده است، وعدۀ کنترل بیشتر بر بازار اجاره را ضمیمۀ آن کرده است. کنترل اجاره بها درست نقطۀ مقابل سیاستی است که در این شرایط باید انجام شود.
بالا رفتن اجاره مسکن به دلیل آنچه در روزنامه ها احتکار مسکن نامیده شده است، نیست. [حاشیه: بعد از سالها دنبال کردن اخبار اقتصاد ایران و شنیدن کثیری از عجایب الغرایب در تحلیلهایی که زعمای قوم افاضه می فرمایند، هنوز هم گاهی چیزهایی می شنویم که فقط می توان گفت دَدَلّیم اردبیل!] احتکار فقط در شرایطی صدق می کند که یک فرد یا گروه انحصار دار باشد (به معنای دقیق اقتصادی انحصار). وجود تعداد زیادی خانۀ خالی در بازار احتکار نیست. این امر، در صورت صحت، عکس العمل اقتصادی افراد جامعه به شرایط بازار است.
بر خلاف آنچه گفته می شود، زیاد بودن تعداد بنگاه داران هم نمی تواند باعث افزایش قیمت شود. درست بر عکس، وقتی بنگاه داران زیاد باشند، هر دو طرف فروشنده و خریدار در صورت نارضایتی از خدمات یک بنگاه دار می تواند به دیگری مراجعه کند. به عبارت دیگر، بنگاه داران در کاهش هزینه های مبادله مؤثرند و لذا نمی توانند باعث افزایش قیمت شوند.
افزایش اجاره تنها نشانگر افزایش تقاضا در برابر عرضه است. افزایش تقاضا می تواند دلایل زیادی داشته باشد. یکی از این دلایل که در صورت صحت می تواند نگران کننده باشد، جابجایی گروهی از متقاضیان خرید از بازار خرید به بازار اجاره به دلیل کاهش درآمد حقیقی است.
به طور طبیعی بخشی از خانواده های ایرانی بعد از چندین سال اجاره نشینی، با قرض و کمک خانواده و دوستان خانه می خرند و از بازار اجاره خارج می شوند. حال اگر درآمدها برای مدتی رو به کاهش باشد، از تعداد این خانواده ها کاسته خواهد شد. دو مشاهده احتمال وقوع چنین اتفاقی را تشدید می کند. نخست، آمار بودجۀ خانوار سال 1387 نشان می دهد که هزینه های واقعی (بعد از کسر تورم) خانوارها در این سال نسبت به سال قبل کاهش داشته است (نوشتۀ جواد صالحی در این باب را ببینید). کاهش رشد اقتصادی کشور در سالهای اخیر با این مشاهده سازگار است. دوم، گزارش ارائه شده در روزنامۀ اقتصاد ایران نشان می دهد که قیمت مسکن در سالهای اخیر روندی کاهشی داشته است، که بیانگر کاهش نسبی طرف تقاضا به طرف عرضه است. به بیان دیگر متقاضیان خرید احتمالاً کم شده اند، و از آنجا که مسکن کالایی ضروری است، احتمالاً به بازار اجاره منتقل شده اند (البته افزایش عرضه هم می تواند باعث کاهش قیمت خانه شده باشد. راستش من هنوز به آمار ساخت مسکن نگاه نکرده ام.)
آنچه که باعث افزایش اجاره شده است، یک پدیدۀ اقتصادی است و راه حل اقتصادی دارد. کنترل قیمت تنها اثری که دارد، اثر منفی است. مالکان اگر با دخالت دولت روبرو شوند، یا خانه های خود را از بازار اجاره خارج می کنند (در صورتی که دولت در دخالتهایش مصرّ باشد و در منابع زیادی را صرف اجرای آن کند)، و یا راههایی برای دور زدن کنترل دولت پیدا می کنند (اگر دخالتهای دولت ساده باشد و دولت در اجرای آن جدیت به خرج ندهد). در حالت اول، عرضۀ مسکن اجاری کاهش خواهد یافت که به معنای افزایش بیشتر اجاره است. در حالت دوم هم هزینه هایی بر مالکان تحمیل خواهد شد که آنها بخشی از آن را به مستاجران منتقل خواهند کرد.
تنها راه کاهش اجاره بهای مسکن افزایش عرضۀ مسکن است. برای این کار باید انگیزۀ افراد برای سرمایه گذاری در مسکن تقویت شود. اینکه چگونه این کار صورت گیرد نیاز به نوشته ای جداگانه دارد، ولی راه آن هر چه باشد، افزایش دخالت دولت بویژه در قالب کنترل قیمت نیست.
پس نوشت: اخیراً دوستان اقتصادی نویس چند نوشته در بارۀ بازار مسکن نوشته اند. نوشته های حامد قدوسی، محمد رضا فرهادی پور، و محمد صادق الحسینی را بخوانید.
آی-آر-پی-دی آنلاین (IRPD ONLINE) 
می دونم به این پست کاملا بی ربطه. آیا بین سه گانه ی نرخ بازاری بهره ی بازار، نرخ افزایش (کاهش) قیمت مسکن، و نرخ تبدیل پول پیش به اجاره رابطه ای کمی وجود دارد؟
آرش
بعید می دونم که رابطۀ کمی مشخصی بین این سه باشه. البته بچه هایی که فاینانس خوندن بهتر از من می تونن این رو جواب بدن.
آنچه من می تونم بگم اینه که مورد اول و سوم یعنی نرخ بهره در بازار و نرخ تبدیل پول پیش به اجاره هر دو از قوانین بازار سرمایه تبعیت می کنن. این دو نرخ بعد از تعدیل برای ریسک و نیز تعدیل برای کاربرد پول پیش به عنوان تضمین خانه باید یکی باشن.
افزایش و کاهش قیمت خانه از این دو جداست و تابع عرضه و تقاضای مسکن است. البته به دلیل اینکه ساخت خانه سرمایه بر است و خرید خانه نیاز به سرمایۀ زیاد دارد، هم عرضه و هم تقاضا از نرخ بهره متاثر می شوند. ولی احتمالاً نه به شکل یک رابطۀ کمی مشخص.
من فکر می‌کنم پاسخ آرش به نوع مسکن بستگی دارد. اگر مسکن در موقعیت جغرافیایی باشد که مثل یک دارایی بشود با آن برخورد کرد در این صورت قیمتش باید ارزش فعلی درآمدهای آتی‌اش باشد که خب یک عامل مهم در آن نرخ تنزیل تصادفی است که نرخ بهره تعادلی اقتصاد یک فاکتور آن است (ولی همه‌اش نیست). فکر کنم یک ساختمان تجاری در شانگهای از این قانونی پی‌روی کند. شهرستان ما را نمی‌دانم.
ممنون حامد
در ادامه، خانه از آنجا که دنباله ای از رفاه را برای سالیان برای مالک ایجاد می کند، در هر حال یک دارایی است و قیمت آن تابعی از ارزش زمان حال این رفاه در طول سالیان در ذهن مصرف کننده است.
در ضمن حامد خان، خانۀ پدربزرگ مرحوم ما در روستای «علی کمر» از توابع نمین (نمین رو نمی شه تو نقشه پیدا کرد، چه برسه به علی کمر!) هم تابع این اصله.
مرسی حسین
مطمئن نیستم ولی فکر می‌کنم این جا البته ممکن است یک بحث پیش بیاید که نرخ ترجیح زمانی مصرف‌کننده غیرسرمایه گذار (همان پدربزرگ محروم بنده و شما) (بتا) لزومن با نرخ بهره تعادلی بازار (رو) یکی نیست (البته معادله اولر یک جوری اینا را به هم ربط می‌‌ده). به این خاطر سعی کردم بین مسکنی که جریان درآمد ایجاد میکند و مسکنی که جریان رفاه ایجاد میکند تفکیک کنم. من تعادل عمومی‌ام ضعیف است ممکن است یکی پیدا شود بگوید اشتباه می‌کنم و در تعادل این دو یکی خواهد بود.
آقا اهل نمینی؟ نمین اردبیل؟ آش دوغ؟
شخصاً از بلاد شریفۀ «سراب» (یا نسخۀ اصلی آن، ساراب!) هستم و لذا با قاتوق آش و پامادور آشی بیشتر رفیقم تا دوغا آشی. طرف پدری دوغا آشی خور هسند حسابی!
بازتاب: بالا رفتن اجاره مسکن غیرطبیعی نیست! « کاتالاکسی
چه خوب که سوال بی ربط من، به آش دوغ و اردبیل و نمین ختم شد. شخصا از خودم تشکر می کنم. علت طرح سوال این بود که در نهار یک کنفرانس از دکتر عبده پرسیدم که چه طور می شود در ایران، که اوراق قرضه نیست و اوراق مشارکت هم کارکرد چندانی در جذب سرمایه ایفا نمی کنند، نرخ بازاری بهره را استخراج کرد. به عبارت دیگر، چه مجموعه داده ای بیشترین ربط را به نرخ بازاری بهره دارد؟
دکتر عبده جواب داد، بازار مسکن! من موافق نیستم، شما چطور؟
تا جائیکه اطلاعات عمومی من اجازه می دهد (من فاینانس نمی دانم) دکتر عبده درست می گوید. نرخهای خرید و فروش، رهن و اجارۀ مسکن از کنترل دولت خارج است. بنابراین از این نرخها می توان نرخ بهرۀ بازار را استخراج کرد.
شما بهتر از من می دانید که در کشورهایی که بازار سرمایه شان خوب کار می کند، نرخهای بهرۀ متعددی وجود دارد که تفاوتشان را ریسک آنها توضیح می دهد. برای استفاده از نرخ بهرۀ موجود در بازار مسکن باید به ریسک آن در مقایسه با سایر بازارها هم توجه کرد.
شنیدن این حرف از دکتر عبده بار بیشتری دارد چرا که تا جائیکه من می دانم، دکتر عبده به جز اینکه فردی دانشگاهی است، در بازار هم فعالیت دارد و لذا تجربۀ شخصی اش هم پشتوانۀ حرفش است.
من هم به نوبۀ خود از طرف خودم، طرفداران آش دوغ، آش پامادور، و آش قاتوق، و هر نوغ آش دیگر، جامعۀ اقتصاد دوستان اردبیل و نمین و چندین اتحادیه و جامعۀ خیلی مهم دیگر از شما و حامد قدوسی تشکر می کنم. اگر روزی گذرت این طرفها افتاد یه آشی برات می پذم یه وجب روغن روش! نه اونجوری، واقعاً آش!