سایت اطلاعات بازار مسکن به نفع کیست؟

هر ساله تقریباً  در همین زمان، یعنی زمان تغییر محل سکونت مستاجران و زمانی که مردم بیش از مواقع دیگر دنبال خرید خانه هستند، افزایش قیمت اجاره و خرید خانه ها تبدیل می شود به موضوع داغ. مستاجران از افزایش «بی رویۀ» اجاره شاکی می شوند و متقاضیان خرید خانه از قیمتهای «سرسام آور» خانه ها. سیاستگذاران و تصمیم گیران هم شروع می کنند به معرفی انواع سیاستهایی که شاید این بازار سرکش را کمی رام کنند.

سال گذشته صحبت از کنترل خانه های خالی و عرضۀ (اجباری؟) آنها برای اجاره شد؛ بحث فشار بر بنگاههای معاملات مسکن برای عدم افزایش قیمت شد؛ سخن از عرضۀ باغ خانه های هزار متری به مردم به میان آمد؛ و برای افزایش اجاره بها سقف تعیین شد. همانطور که می شد حدس زد همۀ اینها و سیاستهای مشابه بی اثر ماند.

امسال هم صحبت از کنترل قیمت و تعزیرات و تعیین سقف رشد اجاره بها و امثال آنها است و انتظار می رود که باز هم بی اثر بماند. اما امسال چیز دیگری به این موارد اضافه شده است که احتمالاً اثرش بیش از همۀ سیاستهای دیگر است.

از دیروز سایتی به نام «سامانۀ اطلاعات بازار مسکن» توسط وزارت راه و شهرسازی راه اندازی شده است. این سایت اطلاعات مربوط به املاک و قیمت خرید و فروش شده یا اجاره داده شده را در بر دارد. مراجعه به این سایت به قدری بوده که دستیابی به آن در ساعاتی غیر ممکن شده است.

چنین حرکتی می تواند قدرت چانه زنی خریداران را افزایش دهد و در عین حال از مغبون شدن برخی فروشندگان که اطلاعات خوبی از بازار ندارند جلوگیری کند. هر دو اینها به نفع اقتصاد است. در عین حال نباید انتظار داشت که انقلاب بزرگی در بازار مسکن تهران اتفاق بیافتد.

علت اینکه انقلاب بزرگی در بازار رخ نخواهد داد این است که روند بلند مدت قیمت به عرضه و تقاضا بستگی دارد. البته بخشی از هزینه های مبادله در این میان می تواند بر قیمت سوار شود. کاهش این هزینه ها ممکن است کمی در قیمت اثر بگذارد. اثر مهمتر افزایش اطلاعات کاهش نوسان قیمت (دقیقتر بگویم کاهش واریانس) است.

روند بلند مدت قیمت مسکن را عرضه و تقاضا تعیین می کند. در عین حال ممکن است خریدارانی به دلیل نا آشنایی با بازار خانه ای را به قیمتی بالاتر از قیمت «ارزیابی شده» بخرند (قیمت ارزیابی شده برای یک خانه در بازار مسکن آمریکا بر مبنای مشخصات خانه و در مقایسه با خانه های مشابه و با اعمال تصحیحات معمول بدست می آید. شرکتهایی هستند که این کار را می کنند و معمولاً بانکهای وام دهنده بر مبنای قیمت ارزیابی شده سقف وام را تعیین می کنند. همین مفهوم را می توان برای خانه های هر جای دیگری هم استفاده کرد. سایت ذکر شده تا حدی این کار را ساده می کند).

معمولاً کسی که می خواهد خانه بخرد به احتمال زیاد وقت و انرژی قابل توجهی را برای گردآوری اطلاعات صرف می کند و در نتیجه خیلی هم با بازار ناآشنا نیست. مزیت سایت این است که هزینۀ گردآوری این اطلاعات را به شدت کاهش می دهد (هر کس که در تهران به دنبال خانه گشته باشد می داند که گردآوری این اطلاعات چقدر هزینه بر است. بخصوص سر و کله زدن با برخی بنگاهی ها واقعاً اعصاب فولادی می خواهد. تجربۀ شخصی پشت این ادعا است!). کاهش هزینه های جمع آوری اطلاعات سبب می شود که خریداران خریدی مناسبتر انجام دهند. بخصوص خریدارانی که با محدودیت زمانی روبرو هستند بیشترین استفاده را از شرایط جدید خواهند برد.

طرف فروشنده هم می تواند در این میان سود ببرد. توضیح اینکه کم اتفاق نمی افتد که فروشنده ای بنا به اطلاعات غلطی که از طرف بنگاهدارها می گیرد، قیمتی پایینتر از قیمت قابل فروش طلب می کند (به کرات شنیده ام که افرادی خانۀ خود را بر مبنای توصیۀ مشاوران مسکن ارزان فروخته اند. خریدار چنین املاکی هم معمولاً آشنایان مشاور مسکن یا کسی است که حاضر است «زیر میزی» مناسبی بدهد.) افزایش اطلاعات از طریق سایت چنین مواردی را هم کاهش می دهد.

در این میان البته مشاوران مسکن بازندگان هستند چرا که رقیبی کم هزینه پیدا کرده اند. وجود چنین سایتی و کسترش خدمات آن برخی از آنها را به بیرون از بازار می راند و بسیاری را هم وادار می کند که خدمتهای بهتر با قیمت پایینتر را عرضه کنند.

پیشنهاد من این است که این سایت بخشی را هم به عرضۀ مستقیم مسکن اختصاص دهد. افرادی که مسکن قابل عرضه دارند می توانند وارد سایت شوند و مشخصات مسکن و قیمت مورد نظر و سایر اطلاعات را وارد کنند و از خریداران بخواهند که با آنها تماس بگیرند. همچنین سایت می تواند دستورالعمل دقیق و شفاف نحوۀ انتقال مالکیت یا بستن قرارداد اجاره را هم به مراجعه کنندگان ارائه دهد. چنین کاری سبب حذف واسطه های پر هزینه از بازار می شود و می تواند منجر به توافق بر قیمت پایین تر شود (به جای اینکه اجارۀ یک ماه به واسطه پرداخت شود، طرفین می توانند روی قیمت پایین تر توافق کنند.)

وزارت راه و شهرسازی، دست مریزاد.

اقتصاد ایران در سال 1390

در فروردين ماه محمود احمدی‌نژاد در جمع مردم كرمانشاه از بی‌ارزش بودن دلار سخن گفت و افزود: «آمريكايی‌ها يك برگ كاغذ به قيمت 50 تومان چاپ مي‌كنند و روی آن مي‌نويسند 100 دلار يعني 50 تومان مي‌دهند و 100 هزار تومان از جيب ملت‌ها برداشت می‌كنند. دولت آمريكا طي سي سال اخير 30 هزار ميليارد دلار دارايی كاذب به دنيا سرازير كرده و در ازای آن كالا، معادن و ثروت ملت‌ها را به جيب سرمايه‌داران سرازير كرده است.»

این جمله به نظرم درست ترین جمله ای است که در مورد اقتصاد می توان گفت و در عین حال نتیجه ای که از آن برداشت شده است اشتباه ترین نتیجه ای است که می توان برداشت کرد.

درست است که آمریکا می تواند با هزینۀ مثلاٌ 50 تومان صد دلاری چاپ کند و به دنیا سرازیر کند. ولی این دارایی کاذب نیست، به این دلیل روشن که در تمام دنیا مردم و دولتها حاضرند ثروت و تولیدشان را بدهند و همین کاغذ بی ارزش را در ازای آن بگیرند. این ماهیت اقتصاد جهان امروز است. کشورهایی که اقتصادشان در دید مردم جهان مولد ارزیابی می شوند، قادرند کاغذ پارۀ 50 تومانی را به صد هزار تومان بفروشند. کشورهایی که نمی توانند این اطمینان را در مردم ایجاد کنند، محکومند به خرید کاغذ پارۀ 50 تومانی به صد هزار تومان.

طنز سال گذشته هم این بود که چند ماه بعد این واقعیت به شکل دردناکی خود را به رخ حکمرانان ایران کشید. بازار ارز ایران دچار آشفتگی شد و بسیاری از مردم و به گفتۀ وزیر اطلاعات بسیاری از «خودیها»ی نظام میلیاردها تومان از ثروت خود را دادند و دلار گرفتند تا ثابت شود که ارزش پول یک کشور بیشتر با واقعیات اقتصادی سر و کار دارد تا با آمال و آرزوها.

در ابتدا تصویری کلی از اقتصاد ایران را با اتکا به آمار ارائه می کنم. این تصویر به آرامی تغییر می کند و جهت تغییرات آن تقریباً ثابت است. هر سیاست اقتصادی را می توان بر مبنای اثری که بر این تصویر می گذارد ارزیابی کرد. سیاستهای درست اقتصادی می تواند روند این تغییرات یا جهت آنها را عوض کند، ولی این کار فقط به آرامی ممکن است. بر این اساس است که بسیاری از ادعاها در مورد تغییرات گسترده در اقتصاد را نمی توان جدی گرفت.

اقتصاد ایران چه مشخصاتی دارد؟

اقتصاد ایران با حجم تقریبی 450 هزار میلیارد تومان (حدود 900 میلیارد دلار بر حسب برابری قدرت خرید) رتبۀ هفدهم در دنیا را دارد. این تولید با احتساب جمعیت 76 میلیونی ایران به معنای سرانۀ تولید حدود شش میلیون تومانی (حدود 12 هزار دلاری بر حسب برابری قدرت خرید) است و رتبۀ حدود 75 در دنیا را برای ایرانیان کسب کرده است که رتبه ای در حد متوسط جهانی است. ترکیب این تولید در بخشهای اقتصادی را در شکل زیر ببینید.

نفت کمتر از یک چهارم تولید را تشکیل می دهد. نیمی از تولید در بخش خدمات صورت می گیرد که بزرگترین قسمت آن مربوط به ارزش خدماتی است که خانه های مسکونی فراهم می کنند. کشاورزی فقط کمتر از ده درصد تولید را شکل می دهد و مابقی تولید، در بخش صنایع و ساختمان سازی صورت می گیرد.

از تولیدی که در کشور صورت می گیرد حدود چهل درصد توسط خانوارها و بیش از یازده درصد توسط دولت مصرف می شود. کمی بیش از یک چهارم آن توسط خانوارها و دولت در ساختمانها و ماشین آلات سرمایه گذاری می شود و حدود هفت درصد آن خالص صادرات را تشکیل می دهد.

وقتی که ارقام رشد اقتصادی اعلام می شود اولین کار این است که ببینیم کدامیک از بخشهای اقتصادی این رشد را سبب شده است و آیا ارقام هزینه ای هم افزایش متناسب با رشد اعلام شده را نشان می دهند یا نه. اگر بخش نفت با کاهش موجه بوده، کشاورزی با کمبود بارش دچار رکود بوده، و تغییر محسوسی در بخش خدمات ایجاد نشده، اعلام رشد شش درصد برای اقتصاد با یک حساب سادۀ ریاضی به معنای رشد سی چهل درصدی صنعت و ساختمان است که تقریباً محال است. بخصوص اینکه هزینه های خانوارها هم رشدی را نشان ندهد که به معنای عدم افزایش درآمد است.

اقتصاد ایران در دو دهۀ اخیر و بعد از نزول مستمر در سالهای بعد از انقلاب و جنگ با نرخی در حد و حدود پنج درصد رشد کرده است. این رشد رفاهی نسبی را برای خانوارها به همراه آورده است. در سالهای اخیر این رشد کاهش یافته است که اثر آن در قالب کاهش قدرت خرید خانوارها ظاهر شده است. انتظار رشد بالاتر از این برای اقتصاد ایران فقط در صورت تغییرات اساسی در بسیاری از متغیرهای سیاستگذاری و قوانین ناظر به فعالیت اقتصادی ممکن است. این تغییرات اساسی در حال حاضر چندان محتمل به نظر نمی رسند.

اقتصاد ایران در حال حاضر توانایی صادرات حدود 110 میلیارد دلار را دارد که بیش از هشتاد میلیارد آن صادرات نفت است.  در سالهای اخیر تولید نفت ایران، که تا پنج سال پیش درحدود 4 میلیون بشکه در روز بود، روندی نزولی را آغاز کرده و به 3.5 میلیون بشکه در روز است و در نتیجه صادرات نفت از 2.5 به 2 میلیون بشکه رسیده است. این امر نشان دهندۀ کاهش مستمر سرمایه گذاری و عدم استفاده از تکنولوژیهای جدید در بخش نفت است و اثرات آن به سختی و فقط در طول سالیان طولانی قابل جبران است. صادرات غیر نفتی (که البته بخش قابل توجه آن محصولات فراورده شده از نفت است) کمتر از سی میلیارد دلار است. این صادرات ایران را قادر می سازد که واردات حدود هشتاد میلیارد دلاری را انجام دهد.

اقتصاد ایران اقتصادی با تورم دو رقمی است با متوسطی در حدود 15 درصد برای سالهای اخیر و با روندی افزایش در سال آینده. بخش اعظم این تورم مربوط به افزایش نقدینگی با نرخی در حد 25 تا 30 درصد سالانه است که در دهه های اخیر یکی از منابع مهم تامین مالی دولت بوده است. با وجود حساسیتهای عمومی بر روی تورم، تصمیم گیران در اقتصاد ایران هیچگاه نتوانسته اند بر وسوسۀ خرج پولی که به سادگی با چاپ پول حاصل می شود غلبه کنند. در تمامی دهه های اخیر دولتها با ایجاد تورم قدرت خرید مردم را به دولت منتقل کرده اند. آماری که از تورم در میان گروههای درآمدی منتشر شده است نشان می دهد که بار این تورم همیشه بیشتر بر دهکهای کم درآمدتر بوده است. بر این مبنا است که برای قضاوت در مورد جدی بودن دولت در حمایت از گروههای کم درآمد کافی است به عملکرد تورمی آنها نگاهی بیاندازیم.

جمعیت ایران با نرخی که هر سال کمتر می شود، رشد می کند. به دلیل رشد بالای جمعیت در دو دهه پیش، بخش بزرگ جمعیت در حال حاضر در دهۀ سوم و چهارم عمر است، یعنی در سن آغاز اشتغال. بعلاوه به دلیل افزایش تحصیلات زنان در دهه های گذشته حضور آنان در بازار کار افزایش مستمر داشته و خواهد داشت. این ساختار به همراه رشد محدود اقتصادی سبب ایجاد نرخ بیکاری بالا شده و سبب می شود ادعاها در مورد کاهش شدید نرخ بیکاری با تردید نگریسته شوند. بعلاوه، این ساختار سبب ایجاد شغلهایی شده که درآمد کمی را برای شاغلان ایجاد می کنند و مشکلات معیشتی آنها را سبب می شوند. همین ساختار جمعیتی بزرگترین چالش اقتصاد ایران در سی سال آینده را رقم خواهد زد که افزایش نسبت افراد بازنشسته به افراد شاغل است.

در سال نود چه اتفاقات مهمی در اقتصاد ایران افتاد؟

سال 1390 با یک سیاست اشتباه شروع شد. بستۀ پولی پیشنهاد شده از سوی تصمیم گیران پولی نرخ بهره را در بانکها کاهش می داد. قبل از آن بانکها برای گریز از نرخ بهره های دستوری وامهای خود را در قالب وامهای مشارکتی پرداخت می کردند که نرخ بهرۀ 21 تا 26 درصدی داشت. با قانون جدید نرخ بهرۀ این وامها نیز تحت کنترل دولت درآمد. رئیس جمهور اعلام کرد نرخ بهره کاهش می یابد تا اقتصاد ربوی از بین برود. اقتصاددانان حامی طرح دلیل حمایت خود را اثر سیاست در کاهش هزینه های تولید برای تولید کننده اعلام کردند.

در میان سیاستگذاران هم اختلاف نظر عمیقی بین اثر کاهش نرخ بهره وجود داشت. در مرداد ماه بانک مرکزی بیانیه ای صادر کرد و از سیاستهای نرخ بهرۀ خود انتقاد کرد. این امر متعاقب تغییر دو عضو شورای پول و اعتبار بود که گفته می شد طرفداران سر سخت پایین نگه داشتن نرخ بهره بودند. چند روز بعد رئیس کل بانک مرکزی هم به انتقاد از سیاست نرخ بهره پرداخت و با اعلام اینکه نرخ بهرۀ کمتر از تورم باعث شده است که سپرده ها از بانکها خارج شود و یا از حسابهای پس انداز به حسابهای جاری منتقل شود که به معنای استفاده از آن در بازارهایی مثل ارز و طلا است.

در شهریور ماه و در کنفرانس بانکداری بدون ربا طرفداران نرخ بهرۀ کنترل شده و نرخ بهرۀ بازار (حداقل به اندازۀ نرخ تورم) نظرات خود را ارائه کردند. وزیر اقتصاد در گروه اول و رئیس بانک مرکزی در گروه دوم قرار می گرفتنند. وزیر اقتصاد معتقد بود که با افزایش نرخ بهره هزینه ها و در نتیجه تورم افزایش می یابد و نیاز به افزایش مجدد نرخ بهره ایجاد می شود. این فرایند مارپیچ تورم و هزینۀ فزاینده را ایجاد می کند. از سوی دیگر رئیس بانک مرکزی معتقد بود که سپرده گذار نباید تاوان افزایش نیافتن هزینه های تولید را پرداخت کند. در نتیجه نرخ بهره حداقل باید به اندازۀ تورم باشد. همچنین او و بسیاری از اقتصاددانان طرفدار افزایش نرخ بهره به درستی استدلال می کردند که بر مبنای یک حساب سادۀ ریاضی افزایش بهرۀ بانکی هزینه ها را به همان نسبت افزایش نمی دهد.

در میانۀ این اختلافها نرخ ارز و سکه روند افزایشی خود را شروع کرده بود. سکه که در ابتدای سال 435 هزار تومان بود در میانۀ سال به 630 هزار تومان و قیمت دلار 1125 تومانی با افزایشی ملایمتر از قیمت سکه به  1300 تومان رسید. این در حالی بود که دولت نرخ ارز مرجع را همچنان 1050 تومان اعلام می کرد.

روند افزایشی قیمت سکه و دلار ادامه داشت تا اینکه با شروع سال میلادی و اعلام تشدید تحریمها از سوی غرب، بازار در نیمۀ دوم دی ماه  متلاطم شد. طی چند روز بهای سکه به مرز هشتصد هزار تومان رسید و دلار به بیش از 1800 تومان فروش رفت. بانک مرکزی که قیمت رسمی را در حدود 1100 تومان و قیمت بازار فرعی را در حدود 1400 تومان اعلام کرده بود، خرید و فروش ارز بدون سند را جرم اعلام کرد. بازار عملاً به معاملات مخفی تبدیل شد. روز اول بهمن دلار به 1900 تومان و سکه به 930 هزار تومان و روز پنجم بهمن دلار به 2200 تومان و سکه به 1020000 تومان رسید. خرید و فروش دلار و سکه هم به دلیل نااطمینانی از وضع بازار و هم به دلیل ورود نیروهای امنیتی به بازار عملاً متوقف شد.

با اعلام اینکه رئیس جمهور مصوبۀ شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش سود بانکی به 21 درصد را امضا کرده است، (مصوبه ای که  زمان سفر رئیس و وزرایش به آمریکای لاتین در شورا تصویب شده بود و رئیس از امضای آن خودداری کرده بود) قیمتها افتاد. روز ششم بهمن قیمت سکه به 820 هزار و قیمت دلار به 1900 تومان بازگشت و برای مدتی در این قیمت ماند.

در نهایت در انتهای سال پس از پیش فروش میلیونها سکه قیمت آن در حدود هشتصد هزار تومان و دلار در حدود 1900 تومان بود. همچنین در اسفند ماه دولت با اعلام اینکه بازار فرعی را به رسمیت می شناسد قدمی موثر در بازگرداندن بازار به شرایط عادی برداشت.

این وقایع تا حد زیادی قابل پیش بینی بود. عدم وجود بازار سرمایۀ قابل قبول در ایران مردم را به سمت بازارهای غیر مولد مثل طلا و سکه سوق می دهد. کاهش سودآوری سپرده گذاری در بانکها این امر را تشدید می کند. یک بخش این تلاطم در بازار سکه و طلا افت و خیز قیمت است که برنده ها و بازنده هایی دارد. بخش دیگر اثر آن بر تولید است که در قالب کاهش سرمایه های موجود در بانکها به ظهور می رسد. به عبارت دیگر سرمایه ای که می توانست برای وام دادن به تولید کنندگان به کار رود با سیاست اشتباه نرخ بهره تبدیل به طلا و سکه شد و در گوشۀ خانه ها خوابید.

بازار مسکن در نیمۀ اول سال دچار نوسانات سیاستگذاری و از جملۀ مهمترین آنها اعلام سقف 9 درصد برای افزایش اجاره بها در خرداد ماه بود. این سیاست که در پاسخ به افزایش 24 درصدی اجاره بها در بهار 1390 نسبت به بهار 1389 اعلام شد با رانده شدن قراردادهای اجاره به سوی قراردادهای غیر رسمی یا انتقال ثبت قراردادها به دفترخانه های اسناد رسمی عملاً ملغی شد. آمار تیر ماه نشان از افزایش 15 درصدی اجاره بها می داد که شش درصد بیش از نرخ رسمی بود. البته در محاسبۀ این نرخ که توسط رئیس اتحادیۀ مشاوران املاک اعلام شد اثر گریز قراردادهای اجاره به خارج از بنگاهها در نظر گرفته نشده است.

بعد از آزمودن ابتدایی سیاستهای بی اثری مثل دخالت در موضوع خانه های خالی و الزام بنگاهها به ثبت همۀ مشخصات مستاجران به نظر می رسید که دولت از نیمۀ دوم سال دخالتش در بازار مسکن را کمتر کرده است. بی اثر بودن سیاستهای فوق با توجه به گستردگی این بازار و غیر متمرکز و غیر دولتی بودنش قابل پیش بینی بود.

 مسئلۀ اعلام آمار اقتصادی هم موضوع مباحثات فراوان در میان سیاستگذاران شد.

مادۀ 54 قانون برنامۀ پنجم مرکز آمار را مرجع اعلام آمار اقتصادی اعلام کرد. در مرداد ماه برخی از شاخص های اقتصادی نه مستقیماً از سوی مرکز آمار بلکه به نقل از مرکز آمار و توسط یک عضو کمیسیون برنامه و بودجۀ مجلس اعلام شد. رقم اعلام شده برای تورم دوازده ماه منتهی به تیر ماه 19.6 بود. دو روز قبل از آن بانک مرکزی این نرخ را 16.3 اعلام کرده بود. نرخ رشد اقتصادی هم که برای سه سال متوالی اعلام نشده بود به نقل از مرکز آمار در حدود یک درصد برای 1387 و حدود چهار درصد برای سالهای 1388 و 1389 اعلام شد. نرخ بیکاری برای سالهای 1387 تا 1389 هم به ترتیب 10.4 و 11.9 و 13.5 اعلام شد.

آمار اعلام شدۀ رشد با «گزارش دوم» صندوق بین المللی پول در مورد اقتصاد ایران که در نیمۀ مرداد ماه منتشر شد همخوانی داشت. آن گزارش رشد ایران را برای سالهای 1387 تا 1389 به ترتیب 0.6 و 3.5 و 3.2 درصد اعلام کرده بود. همچنین نرخ رشد 2.5 درصد برای سال 1390 پیش بینی شده بود. این گزارش صندوق جنجال برانگیز شد چرا که «گزارش اول» صندوق در ماه اردیبهشت نرخهای رشد را 0.1 و 1.0 و 1.0 درصد اعلام کرده بود و پیش بینی نرخ رشد منفی سه صدم درصد برای سال 1390 کرده بود. بعد از انتشار گزارش اردیبهشت ماه وزیر اقتصاد ایران آن را «کاری سیاسی»خوانده بود. پس از آن اعلام شد که گروهی از کارشناسان صندوق برای بررسی وضع اقتصادی ایران اعزام شدند تا از نزدیک شرایط را بررسی کنند. نتیجۀ این بررسی بود که منجر به انتشار گزارش جدید شد.

بانک مرکزی در گزارشی غیر رسمی ابتدا رشد اقتصادی سال 1389 را 5.5 درصد اعلام کرد و گفت که بیشتر این رشد مربوط به مسکن مهر بوده است و نفت و صنایع با رشد اندک یا منفی روبرو بوده اند. این اعلام نظر البته چندان معقول نمی نمود چرا که سهم ساختمان سازی در تولید آنقدر نیست که بتواند رشد منفی بخشهای بزرگی مثل نفت و صنعت را جبران کند.

در انتهای سال بانک مرکزی با انتشار گزارشی نرخ رشد سالهای 87 تا 89 را 0.6 و 4 و 5.9 درصد اعلام کرد. دو رقم آخر چندان با مشاهدات اقتصادی مثل کاهش هزینه های خانوارها در سال 1388 و افزایش اندک آن در سال 1389 سازگاری ندارد. شاید در سالهای آینده که جزئیات بیشتری از تولید بخشهای اقتصادی و نیز جزئیات هزینه های تولید ملی منتشر شد، بهتر بتوان در مورد این آمار قضاوت کرد.

سال 1390 سال سرشماری عمومی نفوس و مسکن بود. نتایج اولیۀ سرشماری عمومی 1390 نشان از کاهش نرخ رشد جمعیت به 1.3 درصد سالانه می داد که 0.3 درصد کمتر از نرخ رشد پنج سال قبل بود. پیش بینی مرکز آمار این بود که نرخ رشد فقط تا حد 1.47 درصد کاهش داشته باشد. این نتایج همچنین خبر از کاهش بعد خانوار از 4 در سال 1385 به 3.6 در سال 1390 می داد. این کاهش نرخ رشد درحالیکه بخش بزرگ جمعیت ایران در سن باروری هستند نشان از تغییر سریع رفتار ازدواج و فرزندآوری در میان ایرانیان می دهد. به نظر می رسد فعالیتهای دولت برای توقف این روند و معکوس کردن آن، که در قالب وعدۀ یک میلیون تومانی برای هر نوزاد به ظهور رسید، چندان تاثیری در رفتار مردم نداشته است. این تغییرات سریع در رفتار مرتبط با ازدواج و فرزندآوری عواقب عمیقی بر آیندۀ اقتصادی ایران خواهد داشت که تاکنون چندان توجهی به آنها نشده است

طرح دادن یارانۀ نقدی به خانوارها در سال نود دنبال شد. طراحان با بزرگترین مشکل این طرح مواجه شدند: عدم امکان ادامۀ آن در بلند مدت به دلیل نبود منابع متناسب با حجم پرداختها. در سالگرد اجرای طرح حذف یارانه ها اعلام شد که سه میلیون خانوار از این طرح حذف خواهند شد. این امر شاید گشایشی حاصل کند در تامین مالی پرداخت به خانوارها که بنا بر شواهد پراکنده نه تنها کل بودجۀ طرح را می بلعد و جایی برای پرداخت به صنعت باقی نمی گذارد، بلکه به منابع خارج از طرح هم دست اندازی می کند. هنوز جزئیات دقیقی از نحوۀ انجام این کار منتشر نشده است. پیامکهایی که به برخی خانوارها فرستاده شده و از آنها خواسته که انصراف خود از گرفتن یارانه را اعلام کنند، فقط بر ابهام طرح افزوده است. در همین فضای مبهم سرنوشت مرحلۀ دوم طرح حذف یارانه ها به دلیل اختلاف نظر شدید دولت و مجلس با ابهام روبرو است.

دولت در سال گذشته وعده هایی داد که امکان ناپذیری وقوع آنها از ابتدا روشن بود. وعدۀ ایجاد 2.5 میلیون شغل در سال 90 و از بین رفتن بیکاری طی دو سال از مهمترین این وعده ها بود. همچنین دولت سقف 45 میلیارد دلار را برای صادرات غیر نفتی در نظر گرفت و سهم هر وزارتخانه را هم تعیین کرد، در حالیکه بعداً دیگر خبری از آن منتشر نشد. طرحهای پر هزینه و بی ثمری مثل دورکاری کارمندان دولت، انتقال کارمندان دولت، دانشگاهها و مراکز دولتی و بخشی از جمعیت  تهران به سایر شهرها هم خوشبختانه دنبال نشد.

در انتهای سال هم خبری منتشر شد مبنی بر اینکه دولت بنا دارد کارمندان زن را به طور نیمه وقت استخدام کند تا جا برای استخدام زنان دیگر باز شود. مشکلات اقتصادی این طرح چندان نیاز به توضیح ندارد. این طرح باعث کاهش بهره وری نیروی کار می شود بدون اینکه مشکل بیکاری را حل کند.

در نهایت موضوع جنجالی سال 1390 «اختلاس» سه هزار میلیاردی بود که مثل بخش «حوادث» روزنامه ها توجه همگان را به خود جلب کرد. این اختلاس نه اختلاس بود، نه سه هزار میلیارد تومان بود، و نه چیزی غیر از روند معمول فعالیت اقتصادی در ایران بود. فعالیت اقتصادی «قانونی» در ایران، بخصوص وقتی از حدی بزرگتر می شود، به جز از طریق ایجاد ارتباط با مراکز قدرت، یعنی اختلاس، ممکن نیست. این امر البته مطلوب نیست و هر بهبودی در زمینۀ فضای کسب و کار، بخصوص شفاف سازی و آسان سازی قوانین ناظر بر فعالیت اقتصادی، می تواند به بهبود وضعیت اقتصادی منجر شود، ولی در وجود موانع کنونی این «ارتباطات» و «قانون دور زدن» ها از فعالیتهای اقتصادی قابل تفکیک نیستند. به عبارت دیگر اختلاس قاعده است نه استثنا.

اقتصاد ایران با عدم تعادلهای زیادی روبرو است. تصمیماتی که یک شبه گرفته می شوند و بعد از آزمودن رها می شوند غالباً بی نتیجه و هزینه برند و این عدم تعادلها را تشدید می کنند. بهترین اتفاقی که در سال جدید می تواند بیافتد این است که تصمیم گیران از «حل همۀ مشکلات ظرف چند ماه آینده» دست بردارند، بنشینند یک دور کتاب مبانی اقتصاد خرد و یک دور هم کتاب مبانی اقتصاد کلان (و اگر حوصله اش را داشتند یک کتاب اقتصادسیاسی مقدماتی، برای اینکه بدانند اقتصاددانان آنها را چگونه مدل می کنند) را بخوانند و همۀ تمرینات آن را حل کنند [شخصاً حاضرم تمریناتشان را تصحیح کنم و نمره اش را بگذارم اینجا در این وبلاگ، هر چند تصحیح ورقه حوصله بر ترین کار عالم است]، و بعد هم بدون اینکه به فکر اختراع مجدد چرخ باشند، همان کاری را بکنند که همۀ کشورها برای حل مشکلاتشان می کنند.

در سال آینده هم مثل سالهای گذشته به مسائل اقتصاد ایران خواهم پرداخت و امیدوارم بیشتر از سالهای گذشته از همراهی خوانندگان و نظرات آنها بهره ببرم.

رشد اقتصادی و هزینه های خانوارها

رئیس بانک مرکزی چندی پیش در جلسه ای نرخ رشد اقتصادی ایران را برای سال 1389 در حدود 5.5 درصد اعلام کرد. بیش از یک ماه از این اعلان گذشت و جزئیات بیشتری از این رشد اعلام نشد تا بتوان در مورد صحت آن قضاوت کرد. تنها نکته ای که گفته شد این بود که بخش اصلی این رشد مربوط به مسکن مهر بود و همین رشد بود که عدم رشد در بخش صنعت و نفت را جبران کرد.

یک حساب ساده نشان می دهد که این کار تقریباً  محال است. بخش ساختمان کمتر از پنج درصد تولید کشور است، در حالیکه بخش نفت در حدود 28 درصد و بخش صنعت در حدود ده درصد تولید را تشکیل می دهد. تقریباً غیر ممکن است که بخش مسکن بتواند به تنهایی رشد منفی صنعت و نفت را جبران کند و رشد پنج و نیم درصدی برای کل اقتصاد را رقم بزند.

مقایسۀ رشد هزینۀ خانوارها با رشد تولید در سالهای گذشته هم نشان می دهد که رشد 5.5 درصدی اگر نه غیر ممکن، حداقل عجیب به نظر می رسد. نمودار زیر را ببینید.

این نمودار نرخ رشد هزینه های واقعی (بعد از کنترل برای تورم) خانوارهای شهری و نرخ رشد واقعی تولید ناخالص داخلی را نشان می دهد. حرکت این دو بسیار به هم نزدیک است و ضریب همبستگی آنها در حدود هفتاد درصد است.

در سالهای 1387 تا 1389 که نرخ رشد اقتصادی به طور رسمی منتشر نشد، هزینه های واقعی خانوارهای شهری افت کرده بود. این امر نشان می دهد که در این سالها اقتصاد با رکود شدید مواجه بوده است. این رکود آنقدر مؤثر و شدید بود که حتی رشدی که اقتصاد در سالهای قبل از آن تجربه کرده بود نتوانسته بود پس انداز کافی برای نگه داشتن هزینه ها در سطح قبلی فراهم کند.

نرخ رشد هزینه های واقعی در سال 1389 مثبت بوده است. این امر نشان از تحرک اقتصاد می دهد. ولی  این رشد آنقدر نبوده که افت ده درصدی و پنج درصدی سالهای قبل را به طرز قابل توجهی ترمیم کند. همین امر سبب می شود که نسبت به رقم ارائه شده برای رشد اقتصادی مشکوک باشیم.

حال که بحث از هزینه های خانوار است، نگاهی هم بیاندازیم به هزینه ها در سال 1389. هزینه های متوسط یک خانوار شهری 11.3 میلیون تومان و برای خانوارهای روستایی 6.8 میلیون تومان بوده است که بیانگر رشد 14.6 و 15.5 درصدی است. اگر تورم اعلام شده برای این سال همان 12.5 درصد باشد که اعلام شده است، رشد واقعی هزینه ها 2.1 درصد و 3 درصد برای مناطق شهری و روستایی بوده است. این رشد قابل توجه نیست بخصوص با توجه به اینکه در سالهای اخیر رشد هزینه های خانوارها یا منفی و یا خیلی کم بوده است.

آنچه این تصویر را کامل می کند، رشد هزینه های غیر خوراکی به هزینه های خوراکی است. افزایش رفاه معمولاً با افزایش هزینه ها هم  در گروه خوراکیها و هم در غیر خوراکیها همراه است. در دوره هایی که وضعیت اقتصادی رو به بهبود بوده، رشد هزینه های غیر خوراکی بیشتر از رشد هزینه های خوراکی است. بر عکس رشد بیشتر هزینه های خوراکی نسبت به هزینه های غیر خوراکی بیانگر فشار هزینه ای بر خانوارها است.

در سال 1389 هزینه های واقعی خانوارهای شهری در اقلام خوراکی 3.7 درصد و در اقلام غیر خوراکی 1.6 درصد افزایش یافته است. در این سال بیشترین افزایش در هزینه های غیر خوراکی مربوط به هزینه های درمان و مسکن بوده است که عملاً جزو هزینه های ضروری است. این امر فقط در صورتی اتفاق می افتد که اقتصاد نتوانسته باشد درآمد کافی برای افراد فراهم کند.

به عبارت دیگر تمامی این شواهد نشان می دهند که رقم رشد 5.5 درصدی اقتصاد نمی تواند چندان صحیح باشد.

افزایش قیمت ممنوع

با حذف یارانه ها و پرداخت پول به خانوارها قطعاً تغییراتی در رفتار مصرفی خانوارها انجام خواهد شد. قیمت برخی کالاها افزایش خواهد یافت. اگر سیاست پولی دولت انبساطی نباشد و اگر درآمد واقعی خانوارها افزایش نیابد (که در سالهای اخیر چنین بوده است) تقاضا برای برخی کالاها کاهش خواهد یافت که ممکن است حتی به کاهش قیمت آنها هم بیانجامد. در نتیجه، تورم، که تغییر سطح عمومی قیمتها است، احتمالاً به اندازۀ پیش بینی شده افزایش نخواهد یافت. بسیاری از این پیش بینی ها با نگاه به تغییرات قیمتهای کالاهایی که قرار است یارانه شان حذف شوند صورت گرفته اند و کاهش قدرت خرید سایر کالاها را در نظر نگرفته اند.

دولت بنا دارد از افزایش بیست و دو قلم کالا که بیشتر آنها کالاهای مصرفی روزمره هستند جلوگیری کند. اکثر این کالاها مصرف روزمره دارند. بنابراین احتمالاً قیمتشان افزایش خواهد یافت.

اینکه دولت، همانطور که اعلام کرده است، بتواند قیمت آنها را به کمک سازمان بازرسی و تعزیرات دولتی کنترل کند، بر مبنای مقدمات اقتصاد و نیز تجربه های مکرر تقریباً محال است. قیمتهای این کالاها به احتمال بسیار زیاد افزایش خواهد یافت، چه دولت بخواهد چه نخواهد. اگر دولت اجازۀ افزایش قیمت را به تولید کنندگان بدهد آنها سود خواهند برد. اگر قیمت را در تولید کننده ها کنترل کند، واسطه ها و فروشندگان سود بازار سیاه را خواهند برد.

لیست کالاهایی که دولت در صدد کنترل قیمتهایشان است را به نقل از روزنامۀ دنیای اقتصاد در اینجا می آورم. در آینده که اطلاعات قیمتها منتشر شد می توان قضاوت کرد که سیاست کنترل قیمتها تا چه حد موفقیت آمیز بوده است. تغییرات قیمتی برخی از این اقلام که گروه کالاها هستند را می توان از آمار قیمتهای بانک مرکزی درآورد که ماهانه منتشر می شود. تغییرات قیمتی تک کالاها را هم  می توان از آمار بودجه و هزینۀ خانوار استخراج کرد. این آمار برای امسال احتمالاً اواخر پاییز سال دیگر منتشر خواهد شد. فعلاً داشته باشید لیست را تا آینده که تغییرات قیمتها را ببینیم.

آمار جدید درآمد و هزینۀ خانوار

دو هفته پیش در مورد کاهش مستمر درآمد خانوارها در سالهای اخیر نوشتم. امروز آمار هزینه و درآمد خانوارها برای سال 1388 توسط رئیس مرکز آمار اعلام شد و تصویر کاملتری از وضع هزینه ای خانوارها ارائه کرد. این آمار تایید کنندۀ نتایج بانک مرکزی و نیز برداشتهای من از آمار بود.

هزینۀ متوسط خانوارهای شهری 5.3 درصد افزایش یافته است که با احتساب تورم اعلام شدۀ 10.8 درصدی کاهش 5.5 درصدی در هزینه های واقعی را نشان می دهد. این افت، همان طور که انتظار می رفت، بسیار بیشتر از افت 0.7 درصدی بر مبنای آمار بانک مرکزی است. هزینۀ خانوارهای روستایی در حدود 9.8 درصد افزایش یافته است که کاهش یک درصدی هزینه های واقعی را نشان می دهد. بر خلاف سالهای اخیر که درآمد روستاییان رشد کمتر و افت بیشتر دارد، در سال 88 افت هزینه های خانوارهای روستایی کمتر از خانوارهای شهری بوده است.

نکتۀ تامل برانگیز این است که این افت هزینه ها در سال تورمی اتفاق نیافتاده است. معمولاً تورم باعث می شود که هزینه های خانوارهایی که دارای درآمدهای نسبتاً ثابت هستند، در مقیاس ثابت افت کند. این اتفاقی است که در سال 1387 افتاد. تورم 25 درصدی باعث شد که متوسط هزینه های واقعی خانوارهای شهری 10 درصد و برای خانوارهای روستایی 15 درصد افت کند. سال 1388 کمترین تورم از سال بعد از جنگ را داشته است. با وجود این خانوارها نتوانسته اند این تورم را جبران کنند.

مشکل افت مستمر درآمد خانوارها مشکلی بسیار جدی است و باید هر چه زودتر سیاستهای ناظر به رشد اقتصادی دنبال شود، وگر نه آسیبهای جدی به خانوارها وارد خواهد آمد.

کاهش مستمر درآمد خانوارها

بانک مرکزی گزارش سالانۀ سال 1388 را منتشر کرده است. این گزارش اطلاعاتی از وضعیت درآمد خانوارهای شهری در سال 1388 را ارائه می کند. آمار ارائه شده نشان می دهد که هزینۀ خانوارهای شهری کمتر از تورم افزایش یافته است، که به معنای کاهش مقدار واقعی هزینه است. این گزارش اطلاعاتی از هزینه های خانوارهای روستایی نمی دهد.

بانک مرکزی و مرکز آمار هر کدام اطلاعات هزینه و درآمد خانوارها را منتشر می کنند. این اطلاعات گاه با هم متفاوت هستند. در سالهای اخیر این تفاوت بیشتر شده است. متوسط هزینه های خانواده های شهری در سال 1387 در گزارش بانک مرکزی در حدود 1.23 برابر هزینه های  گزارش شدۀ مرکز آمار است. دلیل این تفاوت را نمی دانم ولی هر چه باشد تغییر چندانی در نتیجۀ این نوشته ایجاد نمی کند.

آمار بانک مرکزی نشان می دهد که هزینه های خانوارهای شهری از سال 1387 تا 1388 در حدود 10.1 درصد اضافه شده است. تورم گزارش شده برای این فاصلۀ زمانی 10.8 درصد گزارش شده است. یعنی هزینه های خانوارهای شهری در حدود 0.7 درصد کاهش یافته است.

هر چند 0.7 درصد افت درآمد چندان زیاد نیست، چند مشاهدۀ زیر باعث می شود که افت درآمد را جدی بگیریم.

نخست، بسیاری از ناظران اقتصاد ایران معتقدند که نرخ تورم اعلام شده پایین است واحتمالاً تورم بیش از 10.8 درصد است. (من شخصاً باور دارم که تا وقتی دلایل کافی برای مشکل دار بودن ارقام بانک مرکزی نداشته باشیم، این ارقام بهترین و قابل اعتماد ترین آمار موجود است. هر چند افت شدید تورم از 25 درصد سال 1387 به 10 درصد 1388 با توجه به رشد نقدینگی به نظرم کمی غیر محتمل به نظر می رسد. اگر این اتفاق واقعاً افتاده باشد، برای اولین بار بعد از پایان جنگ است که اقتصاد ایران چنین تورم پایینی داشته است. بعلاوه در سال بعد از جنگ ثبات قیمتها و حتی افت برخی قیمتها محسوس و در سطح فردی قابل مشاهده بود، ولی سال گذشته تورم صحبت از افزایش قیمتها چندان زیاد بود که مسئولان بانک مرکزی چندین بار مجبور شدند از آمار ارائه شده دفاع کنند.)

دوم، ارقام رشد هزینه های خانوارها در بانک مرکزی در سالهای اخیر رشد بیشتری از ارقام مرکز آمار نشان می دهد. با توجه به اینکه آمار هزینه های خانوارهای شهری و روستایی به دلیل گستردگی و مشاهدات بیشتر احتمالاً نتایج قابل اعتمادتری دارند، رقم رشد هزینه ها می تواند کمتر از 10.1 درصد باشد.

سوم: آمار بانک مرکزی خانوارهای روستایی را در بر نمی گیرد. در کلیۀ سالهایی که هزینه های واقعی خانوارها افت کرده است، هزینه های خانوارهای روستایی بیشتر از هزینه های خانوارهای شهری کاهش یافته است. به عنوان نمونه در سال 1387 هزینه های خانوارهای شهری 10 درصد و هزینه های خانوارهای روستایی 15 افت داشت. این تفاوت در سالهای دیگر هم مشاهده می شود.

با توجه به آمار منتشره و موارد بالا، افت هزینه ها قطعی به نظر می رسد. گزارش سالانۀ بانک مرکزی اطلاعات درآمد خانوارها را ندارد، ولی از آنجا که خانوارها در صورت افت درآمد سعی می کنند با استفاده از پس اندازها، سطح هزینه ها را تقریباً ثابت نگه دارند، می توان گفت که درآمدها نیز افت داشته است و حتی افت آن بیش از هزینه ها بوده است.

افت درآمد و هزینه خانوارها در ایران چندان عجیب نیست، هر چند این اتفاق در یک اقتصاد سالم نباید بیافتد. معمولاً در سالهایی که تورم بالا است، درآمدها و هزینه ها نمی تواند به اندازۀ تورم رشد کند و عقب می مانند. ولی این اتفاق در یک سال می افتد و در سال بعد تا حدی جبران می شود.

آنچه افت درآمدی امسال را مهم می کند این است که این افت ادامۀ افت درآمدی سالهای گذشته است. متوسط هزینه های خانوارهای شهری در سال 85 و 87 و 88 افت، و در سال 86 رشد 2.4 درصدی داشته است. متوسط هزینه های خانوارهای روستایی از سال 1384 افت مستمر داشته است.

این افت مستمر بسیار نگران کننده است. تنها دوره ای که هزینه ها برای چندین سال متوالی افت داشت، سالهای پایانی جنگ بود و سالها طول کشید تا اثرات منفی افت درآمد آن سالها جبران شود.

افت درآمد در روستاها، شهرهای کوچک و حاشیۀ شهرهای بزرگ می تواند همراه با مشکلات تغذیه ای و بهداشتی باشد. همچنین افت درآمد سبب می شود که خانواده ها ترکیب هزینه ها را عوض کنند و از سرمایه گذاری به سمت مصرف حرکت کنند. کاهش سرمایه گذاری، بخصوص سرمایه گذاری در سرمایه های انسانی مانند تحصیلات و کالاهای آموزشی (کامپیوتر، اینترنت، و …) درآمدهای آیندۀ فرزندان خانواده ها را با خطر مواجه می کند.

این مسئله به نظر من مهمترین مشکل فعلی اقتصاد ایران است و باید هر چه سریعتر زوایا و علل آن روشن و دربارۀ آن چاره اندیشی  شود.

تغییرات جمعیتی، یک مشاهده

جمعیت ایران در نیمۀ دوم دهۀ پنجاه و بیشتر سالهای دهۀ شصت رشدی سریع را تجربه کرد. از اواخر دهۀ شصت، نرخ رشد جمعیت کاهش یافت و این کاهش برای سالها ادامه یافت. در نتیجۀ آن افزایش اولیه و کاهش بعدی، هرم جمعیتی ایران دارای یک برآمدگی بزرگ شد. در سال 1375 حداکثر این برآمدگی در سن 12 تا 14 سال بود. در سال 1385 این برآمدگی به سن 22 تا 24 سال منتقل شد. این تغییرات نتایج ثانوی هم دارد که معمولاً قابل پیش بینی و برآورد هستند.

شکل زیر (که من از مقالۀ اخیر دکتر نیلی در رستاک برداشت کرده ام) «برآورد» هرم جمعیتی سال 1385 بر مبنای اطلاعات سال 1375 را نشان می دهد.

در این شکل یک برآمدگی کوچکتر دیگر هم دیده می شود که با برآمدگی اول در حدود بیست سال فاصله دارد. این برآمدگی مربوط به فرزندان افرادی است که در سالهای دهۀ پنجاه و شصت به دنیا آمده اند.

برای تهیۀ این برآورد جمعیت شناسان مرکز آمار و سازمان برنامه از مدلهای شناخته شده و تجربه شدۀ جمعیتی استفاده کرده اند. با وارد کردن نرخهای اساسی مانند نرخ زاد و ولد، مرگ و میر، مهاجرت، باروری و غیره، جمعیت برای سالهای آینده برآورد می شود. دقت این مدلها معمولاً بالاست. درست است که نرخهای استفاده شده در هر برآوردی می تواند با نرخ واقعی تفاوت داشته باشد، ولی اتفاقاً این نرخها از جملۀ معدود ارقامی است که می توان با دقت زیادی برآورد کرد. رفتار افراد و خانوارها در زمینۀ ازدواج، باروری، تعداد بچه، و نیز نرخ مرگ و میر ثابت نیستند، ولی جهت و سرعت تغییرات آنها به دقت قابل قبولی قابل پش بینی است. کارشناسان مرکز آمار ایران و سازمان برنامه از جدیدترین مدلهای برآورد استفاده می کنند و در شناسایی این نرخها کاملاً خبره هستند. بر مبنای همین مدلها جمعیت کشورهای صنعتی تا 50 سال دیگر هم پیش بینی شده است. (البته هر چه فاصلۀ زمانی بیشتر شود، دقت پیش بینی ها کاهش می یابد) این برآوردها فقط در صورت بروز شوکهای قوی و غیر قابل پیش بینی با واقعیت فاصلۀ زیاد می گیرند.

شکل زیر هرم جمعیتی ایران در سال 1385 را نشان می دهد (این شکل هم از مقالۀ فوق الذکر است.)

مقایسۀ این هرم با هرم برآوردی نشان می دهد که برآمدگی دوم تشکیل نشده است. یعنی تعداد بچه های متولد شده بسیار کمتر از تعداد برآوردی بوده است. (دکتر نیلی در نوشته اش به این اتفاق اشاره کرده است ولی توضیحی ارائه نکرده است. به باور من این پدیده جای مطالعه دارد) این امر قطعاً نتیجۀ بی توجهی برآورد کنندگان نیست. تغییرات قابل پیش بینی از جمله افزایش سن ازدواج، کاهش باروری و تعداد بچه، و مانند اینها در برآوردها وارد شده است. صحبت از تغییر رفتارهایی است که بر خلاف روندهای عادی جمعیتی اتفاق افتاده است.

بسته به اینکه دلیل این تغییرات چه باشد می توان اثرات منفی یا مثبت آنها را ارزیابی کرد. به عنوان نمونه، اگر افزایش تحصیلات خانوارها ( بویژه تحصیلات زنان) و در نتیجه افزایش توجه به سرمایۀ انسانی بچه ها بخصوص در شهرهای کوچک و روستاها دلیل این کاهش تعداد بچه باشد، می توان به نتایج مثبت آن امید بست. ولی اگر مشکلات معیشتی یا عدم اطمینان شدید باعث تغییرات شدید رفتاری شده است باید نسبت به عواقب آن نگران بود. همچنین کاهشهای شدید تعداد بچه بعد از افزایشهای شدید، مخاطرات زیادی را در آینده های دور، یعنی وقتی که برآمدگی جمعیت به سن پیری برسد ایجاد خواهد کرد.

در هر صورت بروز شوکهای شدید در عرصه ای مانند جمعیت که معمولاً قابل پیش بینی است چندان خبر معمولی نیست. چنین شوکهایی می توانند نتایج پیش بینی نشدۀ زیادی داشته باشند و باید دقیقاً مطالعه شوند.

درآمد خانوارها و بازار مسکن

وسوسۀ کنترل قیمت برای مقابله با افزایش قیمتها به بازار مسکن هم رسید. طبق گزارش دنیای اقتصاد، وزیر مسکن در حالی که، به درستی، بخشی از افزایش اجاره بها را به تغییرات طبیعی تقاضا نسبت داده است، وعدۀ کنترل بیشتر بر بازار اجاره را ضمیمۀ آن کرده است. کنترل اجاره بها درست نقطۀ مقابل سیاستی است که در این شرایط باید انجام شود.

بالا رفتن اجاره مسکن به دلیل آنچه در روزنامه ها احتکار مسکن نامیده شده است، نیست. [حاشیه: بعد از سالها دنبال کردن اخبار اقتصاد ایران و شنیدن کثیری از عجایب الغرایب در تحلیلهایی که زعمای قوم افاضه می فرمایند، هنوز هم گاهی چیزهایی می شنویم که فقط می توان گفت دَدَلّیم اردبیل!] احتکار فقط در شرایطی صدق می کند که یک فرد یا گروه انحصار دار باشد (به معنای دقیق اقتصادی انحصار). وجود تعداد زیادی خانۀ خالی در بازار احتکار نیست. این امر، در صورت صحت، عکس العمل اقتصادی افراد جامعه به شرایط بازار است.

بر خلاف آنچه گفته می شود، زیاد بودن تعداد بنگاه داران هم نمی تواند باعث افزایش قیمت شود. درست بر عکس، وقتی بنگاه داران زیاد باشند، هر دو طرف فروشنده و خریدار در صورت نارضایتی از خدمات یک بنگاه دار می تواند به دیگری مراجعه کند. به عبارت دیگر، بنگاه داران در کاهش هزینه های مبادله مؤثرند و لذا نمی توانند باعث افزایش قیمت شوند.

افزایش اجاره تنها نشانگر افزایش تقاضا در برابر عرضه است. افزایش تقاضا می تواند دلایل زیادی داشته باشد. یکی از این دلایل که در صورت صحت می تواند نگران کننده باشد، جابجایی گروهی از متقاضیان خرید از بازار خرید به بازار اجاره به دلیل کاهش درآمد حقیقی است.

به طور طبیعی بخشی از خانواده های ایرانی بعد از چندین سال اجاره نشینی، با قرض و کمک خانواده و دوستان خانه می خرند و از بازار اجاره خارج می شوند. حال اگر درآمدها  برای مدتی رو به کاهش باشد، از تعداد این خانواده ها کاسته خواهد شد. دو مشاهده احتمال وقوع چنین اتفاقی را تشدید می کند. نخست، آمار بودجۀ خانوار سال 1387 نشان می دهد که هزینه های واقعی (بعد از کسر تورم) خانوارها در این سال نسبت به سال قبل کاهش داشته است (نوشتۀ جواد صالحی در این باب را ببینید). کاهش رشد اقتصادی کشور در سالهای اخیر با این مشاهده سازگار است. دوم، گزارش ارائه شده در روزنامۀ اقتصاد ایران نشان می دهد که قیمت مسکن در سالهای اخیر روندی کاهشی داشته است، که بیانگر کاهش نسبی طرف تقاضا به طرف عرضه است. به بیان دیگر متقاضیان خرید احتمالاً کم شده اند، و از آنجا که مسکن کالایی ضروری است، احتمالاً به بازار اجاره منتقل شده اند (البته افزایش عرضه هم می تواند باعث کاهش قیمت خانه شده باشد. راستش من هنوز به آمار ساخت مسکن نگاه نکرده ام.)

آنچه که باعث افزایش اجاره شده است، یک پدیدۀ اقتصادی است و راه حل اقتصادی دارد. کنترل قیمت تنها اثری که دارد، اثر منفی است. مالکان اگر با دخالت دولت روبرو شوند، یا خانه های خود را از بازار اجاره خارج می کنند (در صورتی که دولت در دخالتهایش مصرّ باشد و در منابع زیادی را صرف اجرای آن کند)، و یا راههایی برای دور زدن کنترل دولت پیدا می کنند (اگر دخالتهای دولت ساده باشد و دولت در اجرای آن جدیت به خرج ندهد). در حالت اول، عرضۀ مسکن اجاری کاهش خواهد یافت که به معنای افزایش بیشتر اجاره است. در حالت دوم هم هزینه هایی بر مالکان تحمیل خواهد شد که آنها بخشی از آن را به مستاجران منتقل خواهند کرد.

تنها راه کاهش اجاره بهای مسکن افزایش عرضۀ مسکن است. برای این کار باید انگیزۀ افراد برای سرمایه گذاری در مسکن تقویت شود. اینکه چگونه این کار صورت گیرد نیاز به نوشته ای جداگانه دارد، ولی راه آن هر چه باشد، افزایش دخالت دولت بویژه در قالب کنترل قیمت نیست.

پس نوشت: اخیراً دوستان اقتصادی نویس چند نوشته در بارۀ بازار مسکن نوشته اند. نوشته های حامد قدوسی، محمد رضا فرهادی پور، و محمد صادق الحسینی را بخوانید.

ظرفیت جمعیتی اقتصاد ایران

ایران ظرفیت چند نفر آدم را دارد؟ بستگی دارد به اینکه شبیه چه کشوری باشیم. اگر قرار باشد مثل سنگاپور باشیم، با این مساحت که ایران دارد بیش از یازده و نیم میلیارد (درست خوانده اید، میلیارد!) نفر می توانند در ایران زندگی کنند و درآمد سرانه شان هم در حد و حدود 55 هزار دلار باشد. یا اگر می خواهید مثل هنگ کنگ باشیم می توانیم ده میلیارد نفر جمعیت داشته باشیم. تازه من جاهایی مثل ماکائو و موناکو را در نظر نگرفتم که کشور به معنای واقعی نیستند وگرنه رقم را باید تا سی میلیارد بالا می بردم. سنگاپور و هنگ کنگ کشورهایی هستند که اقتصادشان بر مبنای صنعت و خدمات و تجارت است و تنوع کاملاً قابل قبولی دارند.

اگر کمی کوتاه بیاییم و سنگاپور و هنگ کنگ را کشور حساب نکنیم، می توان در مورد هلند و ژاپن صحبت کرد. اگر مثل هلند باشیم می توانیم بیش از 660 میلیون نفر جمعیت داشته باشیم. یا اگر ژاپن را می پسندید می توان از 550 میلیون نفر صحبت کرد. اینها مثالهایی از کشورهای پیشرفته هستند تا گفته باشم که می توان جمعیت زیاد داشت و در عین حال ثروتمند هم بود.

در نظریات اقتصادی هر دیدگاهی که منابع طبیعی را مانع افزایش جمعیت می شمارد، به نوعی دیدگاه مالتوسی به شمار می رود. مالتوس، اقتصاددان انگلیسی قرن هجدهم و نوزدهم میلادی، معتقد بود که افزایش جمعیت نمایی است در حالیکه ظرفیت افزایش تولید غذا در طبیعت خطی است. در نتیجه با افزایش جمعیت قحطی به وجود خواهد آمد. تاریخ اقتصاد نشان داد که جمعیت خیلی بیش از آنچه مالتوس تصور می کرد افزایش یافت و در عین حال غذا و امکانات رفاهی هم فراتر از تصور بشر دو قرن پیش گسترش پیدا کرد. پیشرفتهای دو قرن اخیر نشان داد که اگر هم قرار است محدودیتهای طبیعی سقفی برای تولید رفاه بشر بگذارد این سقف بسیار بسیار بالاست.

البته این نکته مستقیماً به تجویز سیاستهای افزایش جمعیت منجر نمی شود. جمعیت زیاد و رفاه با همدیگر قابل جمعند ولی مشروط به شروطی. مهمترین شرط آن این است که فراورده های دانش بشری به درستی درک و اجرا شود. در اینجا بنا ندارم به این فراورده ها بپردازم که هر کدام از ما می توانیم مثالهای متعدد در زمینۀ کاری خود بیاوریم. برای من همین مشاهده کافیست که در طول دهه های اخیر چندان توجه عمیقی به یافته های علم اقتصاد دیده نشده است. کوچکترین شاهد من سیاستهای ارزی است که تقریباً در هیچ دوره ای، بجز سالهایی معدود، سیاستهای درستی نبوده است. همینکه در ده دوازده سال گذشته سطح قیمتها چند برابر شده است ولی نرخ ارز تقریباً ثابت مانده است نشان می دهد که یک جای کار سیاست ارزی می لنگد، بد جوری هم می لنگد.

مسئول محترمی گفته است که ایران ظرفیت 150 میلیون نفر جمعیت را دارد. من معتقدم که ایران ظرفیت بسیار بیش از اینها را هم دارد اگر سیاستهای اقتصادی مناسب با آن اتخاذ شود. اما با این سیاستهای موجود، اقتصاد ایران  سالهای سال درگیر مشکلات افزایش جمعیت دهۀ پنجاه و شصت هست و خواهد بود.

[حاشیه: به قول حسام بیک، التماس نکن! همون دو تا کافیه. تا سیاستهای تو همینه که هست، سیاست مردم هم همینه که هست]

نگران نباشید، جمعیت تهران کم نمی شود

اگر دولت واقعاً بخواهد از جمعیت تهران بکاهد، می تواند. ولی فقط با اجرای سیاستهایی که برایش بسیار هزینه بر است. دولت، اگر بخواهد پنج میلیون از اهالی تهران شهری به جز تهران، و ترجیحاً استانی به جز استان تهران، را برای زندگی دائم بر گزینند، نیازمند سیاستهایی است که هزینۀ زندگی در تهران را افزایش فوق العاده زیادی دهد یا درآمد بلند مدت در سایر مناطق کشور را افزایش بسیار زیادی دهد. با توجه به ماهیت دولت در ایران که حمایت مردم، بویژه مردم طبقۀ متوسط شهری و در صدر آنها مردم تهران، را برای بقای سیاسی خود لازم دارد، اعمال چنین سیاستهایی تقریباً محال است. سایر سیاستها اثر کمی بر تصمیم مردم در مهاجرت دارند.

تحلیل من از میزان تاثیر هر سیاستی بر مبنای بررسی عوامل مؤثر بر تصمیم افراد و نزدیکی و دوری سیاستها با این عوامل بنا شده است. تصمیم در انتخاب محل زندگی بیش از هر عامل دیگر وابسته به امکان کسب درآمد بلند مدت از یک سو، و هزینه های زندگی از سوی دیگر است. امکان کسب درآمد در تهران (و شهرهای بزرگ دیگر) بیش از شهرهای کوچک و روستاها فراهم است. هزینه های زندگی در تهران نیز بیش از هزینه های زندگی در سایر نقاط است. افرادی که به تهران می آیند عمدتاً افرادی هستند که در شهرهای دیگر درآمد پایین دارند. تهران، با وجود هزینه های بالا تر، امکان زندگی بهتر را برای آنها و فرزندان آنها فراهم کرده و می کند. در نهایت امکانات درآمدی تهران است که سبب می شود این افراد تمام هزینه های مستقیم و غیر مستقیم (مشکلات) زندگی در تهران را به زندگی در شهر و یا روستای خود «ترجیح دهند».

آمار نشان می دهد که در فاصلۀ سال 1375 تا 1385 در حدود 3 میلیون نفر وارد تهران شده اند. کمی بیش از این نیمی از این افراد (حدود 1.6 میلیون نفر) به تبع سرپرست خانواده وارد تهران شده اند. نیمی از 1.4 میلیون باقیمانده هم صراحتاً دلیل شغلی را برای مهاجرت به تهران اظهار کرده اند. حدود 120 هزار نفر هم به دلیل تحصیلی به تهران مهاجرت کرده اند. (دلیل مهاجرت بیش از 500 هزار نفر روشن نیست. هر توضیح مبتنی بر مطالعات انجام شده موجب امتنان است.) تمامی این افراد افراد عقلایی هستند که تا اندازه ای که برایشان ممکن است هزینه ها و درآمدهای انتظاری را بررسی می کنند و تصمیم خود را بر مبنای مقایسۀ هزینه ها و درآمدها بنا می کنند. سیاستی که می خواهد جریان مهاجرت را متاثر کند باید بتواند این تصمیم را هدف قرار دهد.

اگر دولت می خواهد از مهاجرت جلوگیری کند، و مهاجرت معکوس ایجاد کند، یا باید طرف درآمد متاثر شود و یا طرف هزینه. اختلاف درآمد تهران و سایر نقاط با کاهش درآمد در تهران اتفاق نمی افتد. درآمد بر اثر تقاضا برای کالاها و خدمات ایجاد می شود که در تهران بیش از سایر نقاط کشور است. در نتیجه دولت باید امکان کسب درآمد در سایر نقاط کشور را برای مدت طولانی و به میزان قابل توجهی بالا ببرد.

هزینۀ آغاز و ادامۀ فعالیت اقتصادی در تهران و چند شهر بزرگ دیگر پایین تر از هزینه ها در سایر مناطق است. (بسیاری از این هزینه ها غیر مستقیم هستند که در محاسبات اداری به حساب نمی آیند ولی در محاسبات کارآفرینان وارد می شوند.) دولت با فراهم کردن زیرساختهای اقتصادی مثل امنیت، راه، برق، آب، انرژی، و نیز سیاستهای مالیاتی و یارانه ای که تضمین اجرا در بلند مدت داشته باشد، می تواند هزینه های مستقیم و غیر مستقیم فعالتهای اقتصادی در مناطق دیگر کشور را تا حدی کاهش دهد. ولی اینکه این سیاستها بتواند در کوتاه مدت و میان مدت افراد در تصمیم گیری افراد به ماندن در تهران تغییر دهد، به نظر من محل تردید است. اگر امکانات کسب درآمد و نیز زیر ساختارهای لازم در سایر شهرها فراهم شود، در خوشبینانه ترین حالت در میان مدت مهاجرت به تهران کاهش می یابد و در بلند مدت می تواند انگیزه برای خروج از تهران را به تدریج فراهم کند.

اما در بخش هزینه، دولت می تواند سیاستهای چندی را اعمال کند. هر چند هزینۀ زندگی در تهران بالا است، ولی هنوز بخش قابل توجهی از امکانات تهران، به طور مستقیم و غیر مستقیم، از بودجه های عمومی کشور تامین می شود که سایر مناطق کشور سهم کمی از آن دارند. اگر دولت در تخصیص بودجه های خود بازبینی کند و سهم استانها را از بودجه های جاری و عمرانی به نسبت جمعیت پرداخت کند، به نظر می رسد که اهالی تهران متضرر خواهند شد. به عبارت دیگر اگر قرار شود تهرانیها خود تمامی هزینه های زندگی در تهران را بپردازند، هزینه های زندگی در تهران افزایش خواهد یافت. این سیاست اثر منفی بر تصمیم به مهاجرت به تهران و نیز ماندن در تهران خواهد داشت. هر چند ابعاد این تاثیر در اندازه هایی که دولت می خواهد نخواهد بود.

خلاصه اینکه: دوستان عزیزی که از اعلام سیاست دولت مبنی بر تخلیۀ تهران نگران شده اند، به نظر من خیالشان راحت باشد. تجربۀ تمامی دولتها در دهه های اخیر ایران نشان می دهد که نه تنها سیاستهای شدید، بلکه هیچیک از این سیاستهای فوق الذکر هم اعمال نخواهد شد، و حتی در صورت اجرا اثر اندکی بر رفتار مردم خواهد داشت. مرکز سیاسی و بوروکراسی ایران در تهران مستقر است. تهران و چند شهر بزرگ تصمیم گیران هستند. سیاستهایی که منجر به کاهش رفاه افراد ساکن تهران به نفع ساکنان شهرهای کوچک و روستاها هیچوقت شانس چندانی برای تصویب و اجرا نداشته و ندارند.