سایت اطلاعات بازار مسکن به نفع کیست؟

هر ساله تقریباً  در همین زمان، یعنی زمان تغییر محل سکونت مستاجران و زمانی که مردم بیش از مواقع دیگر دنبال خرید خانه هستند، افزایش قیمت اجاره و خرید خانه ها تبدیل می شود به موضوع داغ. مستاجران از افزایش «بی رویۀ» اجاره شاکی می شوند و متقاضیان خرید خانه از قیمتهای «سرسام آور» خانه ها. سیاستگذاران و تصمیم گیران هم شروع می کنند به معرفی انواع سیاستهایی که شاید این بازار سرکش را کمی رام کنند.

سال گذشته صحبت از کنترل خانه های خالی و عرضۀ (اجباری؟) آنها برای اجاره شد؛ بحث فشار بر بنگاههای معاملات مسکن برای عدم افزایش قیمت شد؛ سخن از عرضۀ باغ خانه های هزار متری به مردم به میان آمد؛ و برای افزایش اجاره بها سقف تعیین شد. همانطور که می شد حدس زد همۀ اینها و سیاستهای مشابه بی اثر ماند.

امسال هم صحبت از کنترل قیمت و تعزیرات و تعیین سقف رشد اجاره بها و امثال آنها است و انتظار می رود که باز هم بی اثر بماند. اما امسال چیز دیگری به این موارد اضافه شده است که احتمالاً اثرش بیش از همۀ سیاستهای دیگر است.

از دیروز سایتی به نام «سامانۀ اطلاعات بازار مسکن» توسط وزارت راه و شهرسازی راه اندازی شده است. این سایت اطلاعات مربوط به املاک و قیمت خرید و فروش شده یا اجاره داده شده را در بر دارد. مراجعه به این سایت به قدری بوده که دستیابی به آن در ساعاتی غیر ممکن شده است.

چنین حرکتی می تواند قدرت چانه زنی خریداران را افزایش دهد و در عین حال از مغبون شدن برخی فروشندگان که اطلاعات خوبی از بازار ندارند جلوگیری کند. هر دو اینها به نفع اقتصاد است. در عین حال نباید انتظار داشت که انقلاب بزرگی در بازار مسکن تهران اتفاق بیافتد.

علت اینکه انقلاب بزرگی در بازار رخ نخواهد داد این است که روند بلند مدت قیمت به عرضه و تقاضا بستگی دارد. البته بخشی از هزینه های مبادله در این میان می تواند بر قیمت سوار شود. کاهش این هزینه ها ممکن است کمی در قیمت اثر بگذارد. اثر مهمتر افزایش اطلاعات کاهش نوسان قیمت (دقیقتر بگویم کاهش واریانس) است.

روند بلند مدت قیمت مسکن را عرضه و تقاضا تعیین می کند. در عین حال ممکن است خریدارانی به دلیل نا آشنایی با بازار خانه ای را به قیمتی بالاتر از قیمت «ارزیابی شده» بخرند (قیمت ارزیابی شده برای یک خانه در بازار مسکن آمریکا بر مبنای مشخصات خانه و در مقایسه با خانه های مشابه و با اعمال تصحیحات معمول بدست می آید. شرکتهایی هستند که این کار را می کنند و معمولاً بانکهای وام دهنده بر مبنای قیمت ارزیابی شده سقف وام را تعیین می کنند. همین مفهوم را می توان برای خانه های هر جای دیگری هم استفاده کرد. سایت ذکر شده تا حدی این کار را ساده می کند).

معمولاً کسی که می خواهد خانه بخرد به احتمال زیاد وقت و انرژی قابل توجهی را برای گردآوری اطلاعات صرف می کند و در نتیجه خیلی هم با بازار ناآشنا نیست. مزیت سایت این است که هزینۀ گردآوری این اطلاعات را به شدت کاهش می دهد (هر کس که در تهران به دنبال خانه گشته باشد می داند که گردآوری این اطلاعات چقدر هزینه بر است. بخصوص سر و کله زدن با برخی بنگاهی ها واقعاً اعصاب فولادی می خواهد. تجربۀ شخصی پشت این ادعا است!). کاهش هزینه های جمع آوری اطلاعات سبب می شود که خریداران خریدی مناسبتر انجام دهند. بخصوص خریدارانی که با محدودیت زمانی روبرو هستند بیشترین استفاده را از شرایط جدید خواهند برد.

طرف فروشنده هم می تواند در این میان سود ببرد. توضیح اینکه کم اتفاق نمی افتد که فروشنده ای بنا به اطلاعات غلطی که از طرف بنگاهدارها می گیرد، قیمتی پایینتر از قیمت قابل فروش طلب می کند (به کرات شنیده ام که افرادی خانۀ خود را بر مبنای توصیۀ مشاوران مسکن ارزان فروخته اند. خریدار چنین املاکی هم معمولاً آشنایان مشاور مسکن یا کسی است که حاضر است «زیر میزی» مناسبی بدهد.) افزایش اطلاعات از طریق سایت چنین مواردی را هم کاهش می دهد.

در این میان البته مشاوران مسکن بازندگان هستند چرا که رقیبی کم هزینه پیدا کرده اند. وجود چنین سایتی و کسترش خدمات آن برخی از آنها را به بیرون از بازار می راند و بسیاری را هم وادار می کند که خدمتهای بهتر با قیمت پایینتر را عرضه کنند.

پیشنهاد من این است که این سایت بخشی را هم به عرضۀ مستقیم مسکن اختصاص دهد. افرادی که مسکن قابل عرضه دارند می توانند وارد سایت شوند و مشخصات مسکن و قیمت مورد نظر و سایر اطلاعات را وارد کنند و از خریداران بخواهند که با آنها تماس بگیرند. همچنین سایت می تواند دستورالعمل دقیق و شفاف نحوۀ انتقال مالکیت یا بستن قرارداد اجاره را هم به مراجعه کنندگان ارائه دهد. چنین کاری سبب حذف واسطه های پر هزینه از بازار می شود و می تواند منجر به توافق بر قیمت پایین تر شود (به جای اینکه اجارۀ یک ماه به واسطه پرداخت شود، طرفین می توانند روی قیمت پایین تر توافق کنند.)

وزارت راه و شهرسازی، دست مریزاد.

Advertisements

11 Responses to سایت اطلاعات بازار مسکن به نفع کیست؟

  1. نیما says:

    حسین. حتما یادت هست که سالهای هفتاد شهرداری دفاتری رو ایجاد کرده بود که با قیمت خیلی کم اطلاعات خانه‌های فروشی و اجاره‌ای را متناسب با نیاز مشتری در اختیارش قرار می‌داد و در صورت تمایل طرفین با هزینه بسیار کمی هم قرارداد اجاره یا فروش میانشان را تنظیم می‌کرد. از اطلاعات این دفاتر شهرداری تهران البته غیر از همان اطاق اشتراکی خوابگاه طرشت سه نصیب من نشد ولی با وجود اطلاعاتی که به افراد در بازار مسکن می‌داد و کاهش دادن هزینه‌های اضافی، فکر کنم در مقابل بنگاه‌ها تاب نیاورد (بزرگترین کاهش هزینه‌اش همین که بجای اینکه قربون صدقه سبیل از بنا گوش در رفته همه بنگاهدارهای بلوار فردوس بشی یک پرینت تر و تمیز بی منت از یک انسان بی سبیل می‌گرفتی ). چرا بازار مسکن در ایران با وجود اینکه بقول تو تا حد زیادی غیر دولتیه، هیچ تغییری را تاب نمی‌آورد؟ چون بهینه است؟

    • حسین says:

      سلام نیما. دولت بنگاه دار خوبی نیست ولی از آنجا که دسترسی اش به اطلاعات ممکن است می تواند با پخش اطلاعات عملکرد بازارها را بهتر کند. اگر این اصل را بپذیریم، می توانیم بفهمیم چرا آخرش رفتی توی آن اتاق اشتراکی! الان هم اگر وسوسه شود که به جای پخش اطلاعات دقیق و شفاف و صحیح خودش وارد بازار شود و بنگاهداری کند شکست می خورد.
      بازار مسکن به دلایل متعدد می تواند بهبود یابد. مهمترین دلیل اقتصادی این است که مسکن کالایی همگن نیست بلکه مشخصات هر خانه است که آن را تعریف می کند و قیمت را رقم می زند. در نتیجه طرفین بالقوه کمبود اطلاعات دارند. هر اقدامی که فرایند اطلاع رسانی را بهتر کند منجر به بهبود بازار می شود.

  2. ضمن تاکید بر پیشنهاد حضرتعالی درمورد عرضه مستقیم مسکن امیدوارم مافیای مسکن تحمل این نواوری راتاب بیاورد

    • حسین says:

      بستگی دارد به اینکه وزارت راه و شهرسازی چه روشی را پیش بگیرد. به نظر من، مسئولین سایت به جز اطلاع رسانی شفاف و ایجاد امکان تماس عرضه کننده و تقاضا کننده نباید کار دیگری بکنند. وسوسه نشوند «خدمت» خود را بیشتر کنند و مستقیماً وارد معاملات شوند. در این صورت مافیای مسکن (اگر وجود داشته باشد) نمی تواند کاری بکند چون طرفش هزاران فروشنده و مشتری است نه مسئولین سایت.

  3. سروش says:

    حسین گرامی شما صاحب نظردر این امور هستید و نظرات محترم . اما بنده به چند دلیل فکر می کنم موفق نخواهد بود 1- دید اقتصادی پشتیبان این مسئله نیست فقط بخاطر مسایل سیاسی است ( جواب وزیر به مجلس و غیره) قیمت ها را بنابه دلایل سیاسی کم و زیاد خواهد کرد 2- سازمان مسکن در مسایل ابتدایی خودش غرق است کاری دیگری شروع کرده – هر سند ملکی که به سازمان مسکن و شهرسازی ارجاع می شود، ملک سنددار موات اعلام می شود و صاحب سند سالها باید دنبالش بدود. سندی رسمی صادره از نظر این سازمان ارزشی ندارد چند کارمند اداره مسکن دور هم می نشیند و اعلام موات می کنند به همین سادگی ( بقول تبلیغات کیک به همین سادگی و به همین خوش مزه گی) 3- خودتان بهتر می دانید که معایب و مزایای بخش دولتی در برابر بخش خصوصی چیست این اداره نوزاد هم دولتی است . 4- شما که اعتقاد به عرضه و تقاضا دارید. این مرکز نه عرضه کننده است نه متقاضی، دکتر کپی است چه کاری از دستش بر می آید. 5- البته گرچه شاعر گفته عدمش بِه ز وجود، ولی من معتقدم ایجاد اشتغال کرده و سر عده ای را شیره خواهد مالید. ببخشید که مطالب جدی و علمی شما با نظارات شبه شوخی ما آلوده می شود . با آرزوی سلامتی برای شما

    • حسین says:

      سروش عزیز. ممنون که وبلاگ اخموی ما را با شوخی کمی قابل هضم کردی.
      به نکتۀ خیلی مهمی اشاره کردی. وقتی شکست بازار اتفاق می افتد بسیاری توصیه می کنند دولت وارد شود و آن را تصحیح کند. اما مشکل این است (و تو به آن اشاره کردی) که گاهی دولت در انجام همان تصحیحات هم ممکن است شکست بخورد. عرضۀ اطلاعات عرصه ای است که دولت می تواند وارد شود و سبب بهبود وضع شود. دولتی بودنش هم الزاماً مشکلی ایجاد نمی کند. ولی مواردی که تو شمردی می تواند اتفاق بیافتد و باعث شکست طرح شود. بخصوص اگر به دلایل سیاسی قیمتها را جابجا کنند، کل قضیه به سرعت تمام می شود. اتفاقی که می تواند بیافتد، به همین سادگی و به همین خوشمزه گی! (هر چند احتمالی هم هست که موفق باشد)

  4. علیرضا says:

    مشابه اینکار قبلا توسط بخش خصوصی انجام شده بود و تقریبا موفق هم بود. بنظر من عدم اطمینان به بخش دولتی و اینکه احتمال دستکاری قیمتها وجود دارد، باعث خواهد شد که این پروژه در نهایت به اینصورت موفق نشه. البته اگر امکان اضافه کردن اطلاعات توسط کاربران داده بشه، میشه امیدوار بود که در آینده چنین سایتی بتونه موفق باشه.
    شاید بهتر بود بجای راه اندازی یک سایت، دولت در اینزمینه از شرکتهای خصوصی حمایت میکرد که کارهای قبلی را توسعه دهند یا اینکه سایتهای جدیدی راه اندازی بشه. در اینصورت بود که با رقابت بین این گروهها می توانستیم شاهد منافعی باشم که شما اشاره کردید.
    یک پیشنهاد دیگه هم اینه که اجازه داده بشه که اطلاعات خام توسط دیگران از روی سایت دانلود بشه. به این ترتیب امکان آنالیز اطلاعات و همچنین ارائه ان در سایتهای دیگر هم فراهم میشه. این می تونه کمک کنه که بخش خصوصی وارد کار بشه و کارهای جذابتری (از نظر اجرائی) ارائه کنه.

    • حسین says:

      سلام علیرضا
      قطعاً روشهای بهتری برای انجام این کار هست. پیشنهاد ورود دولت به این دلیل بود که در مورد اطلاعات صحبت می کنیم و دولت می تواند این اطلاعات را با هزینۀ کمتری دریافت کند (می تواند دفترخانه ها را ملزم به ثبت اطلاعات در سایت خاصی بکند).
      اگر شرایط ایران مثل کشورهای پیشرفته بود که بخش خصوصی می تواند اطلاعات افراد را جمع کند (مثل شرکتهای تعیین کنندۀ اعتبار افراد) و از آن فقط در چارچوب قانون استفاده کند، قطعاً بهتر بود بخش خصوصی این کار را می کرد.
      من خبری ندارم از اینکه در ایران بخش خصوصی این کار را کرده است. احتمال می دهم در ابعاد محدود بوده و محدودیت اصلی شان هم جمع کردن اطلاعات بوده است.
      البته اگر چنین اطلاعاتی در دسترس باشد خیل کار می شود روی آن کرد.

  5. بازتاب: گزاره‌ها » لینک‌های هفته (۹4)

  6. افشار says:

    بنگاه ها منبع درآمدهای کاذب و نجومی هستند!
    چرا کسی به این مسئله رسیدگی نمیکند؟
    چرا در این مملکت دلالان اجازه دارند وسط سال خانه بخرند و آخر سال با 20 میلیون سود و «بدون هیچ مالیاتی» خانه رو بفروشند؟؟؟
    آیا می دانید این دلالان یک شبه راه هزار شب را می روند و برای خود خانه ها ی میلیاردی و ماشین های …. می خرند؟؟؟اما یک کارمند برای گرفتن یک میلیون وام باید پول در حساب داشته باشد و ضامن و چک و….؟چرا؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟
    کنار گذاشتن بنگاه ها و ایجاد یک سایت برای حذف این واسطه می تواند شروع کار برای حذف دلالی بازار باشد!!!
    بنده پارسال یک معامله ی مسکن در اراک انجام دادم.برای یک معامله ی 90 میلیونی از بنده 500 هزار تومان حق کمیسیون دریافت شد(از فروشنده را نمیدانم!!!)
    چرا بابت نوشتن یک برگ کاغذ(که البته بیشتر را نوشته اند و پرکردن جای خالی درست تر است!)باید مردم این همه بپردازند؟؟؟
    چرا هیچ کس جلوی این پول های کاذب و شغل های کاذب و درامد های نامشروع را نمی گیرد؟؟؟
    چرا تحصیل کرده ی این کشور با هزار بدبختی هم نتواند یک خانه برای خود دست و پا کند اما یک بیسواد از … آمده باید سوار ماشین 60 میلیونی و ویلای خصوصی باشد؟؟؟؟(دیدم که می نویسم!)
    آیا این واقعا حاکمیت نمی خواهد مردم اینگونه باشند؟پس چرا جلویشان را نمی گیرند؟؟؟

    • حسین says:

      راستش من جواب این سؤالات را نمی دانم ولی من هم مثل شما حس می کنم که بسیاری از بنگاه داران پولی می گیرند که با اعمال چند سیاست ساده می توان حذفش کرد. هدفم از دادن پیشنهاد برای ایجاد بانک اطلاعات خرید و فروش هم همین بود.

پاسخی بگذارید

در پایین مشخصات خود را پر کنید یا برای ورود روی شمایل‌ها کلیک نمایید:

نشان‌وارهٔ وردپرس.کام

شما در حال بیان دیدگاه با حساب کاربری WordPress.com خود هستید. بیرون رفتن / تغییر دادن )

تصویر توییتر

شما در حال بیان دیدگاه با حساب کاربری Twitter خود هستید. بیرون رفتن / تغییر دادن )

عکس فیسبوک

شما در حال بیان دیدگاه با حساب کاربری Facebook خود هستید. بیرون رفتن / تغییر دادن )

عکس گوگل+

شما در حال بیان دیدگاه با حساب کاربری Google+ خود هستید. بیرون رفتن / تغییر دادن )

درحال اتصال به %s

%d وب‌نوشت‌نویس این را دوست دارند: