پول پیش در خانه های اجاری

گفته می شود که ترکیب اجاره و پولِ پیش در ایران به نفع اجاره تغییر کرده است. اگر این اتفاق واقعاً در ابعاد قابل توجه افتاده باشد، نشان دهندۀ تغییرات در بازار سرمایه و یا تغییر در نهادهای اقتصادی است.

اینکه ترکیب بهینۀ پولِ پیش و اجاره چیست، بستگی به شرایط اقتصاد دارد. در اقتصادی که بازار سرمایه در آن تقریباً کامل است باید بتوان تمامی ترکیبات پول پیش و اجاره را دید. افراد می توانند سرمایه را از بازار سرمایه تهیه کنند، در نتیجه بین تهیۀ پول پیش از بازار سرمایه و مسکن اجاری بی تفاوت خواهند بود که به معنای عدم وجود پول پیش است.

در شرایطی که بازار سرمایه ناقص است، سهم پولِ پیش بستگی به توانایی مالکان در بکار گیری پول دارند. بسیاری از مالکان که در بازار کار می کنند، پولِ پیش را ترجیح می دهند، چرا که می توانند با آن کار کنند. در مقابل افرادی که با پول کار نمی کنند، ترجیح می دهند که از خانۀ اجاری به عنوان منبع درآمد استفاده کنند. پول پیش گرفته شده در این حالت قاعدتاً در حسابهای کوتاه مدت و با نرخ بهرۀ پایین سرمایه گذاری می شود.

حال اگر نرخ بهره ای که افراد می توانند در بازار سرمایه کسب کنند پایین باشد، افراد تمایل خواهند داشت که همین بهره را در قالب اجاره از مستاجران بگیرند.

اما این همۀ داستان نیست. پول پیش نقش تضمین را هم بازی می کند. افرادی که نمی توانند با پولِ پیش در بازار کار کنند، در حالتی پول پیش می گیرند که نتوانند تضمین قانونی برای حفاظت از خانه های خود در برابر اتفاقاتی مثل عدم تخلیۀ خانه پیدا کنند. اگر قوۀ قضائیه بتواند این تضمین را بدهد جایی برای پول پیش نمی ماند.

این موضوع نشان می دهد که پول پیش نقشی را بازی می کند که قوۀ قضائیه باید بازی کند. با حذف نگرانی های حقوقی مالکان، بازار به سمت حذف برخی از موارد پول پیش حرکت می کند. یعنی کاهش پول پیش به خودی خود منفی نیست.

البته از آنجا که بعید به نظر می رسد که در کوتاه مدت بهبود سریعی در عملکرد قوۀ قضائیه در زمینۀ حفظ حقوق مالکیت اتفاق افتاده باشد، علت تغییر ترکیب فوق الذکر را باید در بازار سرمایه  جستجو کرد